كيفية كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين وفق النظام السعودي
تعتبر عقود استثمار الأراضي المعدة للبناء من اهم العقود التي يجب التحوط الشديد عند صياغتها، نظرا لتعدد الاتفاقات التي تتم بين طرفي هذا العقد سواء مالك الأرض أو الشريك المقاول، و ما يترتب على مثل هذا العقد إنشاء حقوق متعددة للشريك المقاول، مثل حقه في الانتفاع بجزء من المبنى بعد إقامته أو مشاركته في أرباح بيع أو تأجير المبنى المقام على تلك الأرض، لذا ارتأينا ضرورة تناول هذا العقد بالشرح والتفصيل من حيث كيفية صياغته صياغة قانونية منضبطة، وأهم النصائح والتحذيرات التي يجب اتباعها عند الصياغة، مع التأكيد الدائم على ضرورة اللجوء الى أحد الأساتذة المحامين المتخصصين لصياغته صياغة قانونية منضبطة.
– و سوف نتناول هذا الموضوع من خلال العناصر الآتية:
أولا: مفهوم عقد استثمار البناء مقابل الأرض
حتى يمكننا الوقوف على مفهوم هذا العقد يجب أولا أن نقوم بتعريف أجزائه حتى نصل الى المعنى المقصود من عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شركين على التفصيل الآتي:
أ- العقد : يعرف العقد من الناحية القانونية بأنه ما يجري من اتفاق بين شخصين على إنشاء حق أو نقل حق أو إنهاء حق. [1]
ب- الاستثمار : يعرف الاستثمار بعدة تعريفات إلا أن اقرب هذه التعريفات الى استثمار البناء مقابل الأرض بأنه العملية التي ينتج عنها تحويل المدخرات النقدية الى أصول رأسمالية سواء في شكل مبان أو معدات أو آلات. [2]
ج- المشاركة : يعرف البعض المشاركة بين طرفين على أنها : ( العقد الذي يتفق فيه شخصان أو اكثر على أن يضعوا أموالهم معا بغرض اقتسام الرباح الناجمة عن استفلالها ).[3]
وعلى ذلك فيمكننا القول أن عقد استثمار البناء في مقابل الأرض بين شريكين هو في حقيقته عقد مشاركة بينهما حيث يشارك المستثمر برأس ماله النقدي بينما يشارك مالك الأرض بأرضه ليقام عليها البناء، ومن ثم يعرف هذا العقد بأنه العقد الذي يتفق فيه شخصين أو اكثر أحدهما يملك قطعة أرض صالحة للبناء عليها و آخر بأن يقوم الطرف الثاني باستغلال هذه الأرض و تشييد مبنى عليها مكون من عدة وحدات سكنية أو تجارية، على أن يكون لكل طرف منهما نسبة من الأرباح التي تدرها هذه المباني بعد تأجيرها للغير أو بيعها.
ثانيا: مشروعية عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين
الأصل في المعاملات هو الجواز مالم يرد عليها طارئ ينقلها من الحل الى الحرمة أو عدم الجواز، ويستدل على مشروعية الشركة بوجه عام بعدة أدله منها قوله تعالى في سورة النساء ( الآية 12 ) : ( فهم شركاء في الثلث ).
– وقول النبي صلى الله علي وسلم في جعل الرقبة ( اضربوا لي معكم بسهم )، وكذلك قوله صلى الله عليه وسلم ( قوله – صلى الله عليه وسلم -: يقول الله عز وجل: ( أنا ثالث الشريكين ما لم يخن أحدهما صاحبه، فإذا خان أحدهما صاحبه خرجت من بينهما( .
– واذا كان الأصل في حكم الشركة هو الجواز وكان الظاهر من صورة هذا العقد أن المتعاقدان يتشاركان في المال إذ يعرض احدهما أرضه والأخر يعرض ماله بقصد البناء على الأرض على أن يكون لكل منهما جزء من الأرباح الناتجة عن ذلك البناء فإن بعض الفقهاء يرى أن هذا النوع من الشركة هو في حقيقته من باب المشاركة بالعروض، ويرون لجوازها أن يتم تقييم الأرض بالنقود للوقوف على مقدار نصيب صاحب الأرض حتى يسهل احتساب نسبة الأرباح المستحقة لكل طرف منهما، بحيث إذا كانت قيمة الأرض اكثر مما يدفعه الطرف الأخر قدر نصيب الطرف مالك الأرض بنسبة أكبر وكذلك العكس، وإذا تساوتا كانت الأرباح بينهما بالتساوي.
ثالثا: أهمية عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين
يعتبر عقد المشاركة بين مالك الأرض المعدة للبناء وشخص آخر يتولى الإنفاق على بنائها مقابل نسبة من الأرباح من العقود الحديثة التي انتشرت مؤخرا ويمكن حصر الفائدة من مثل هذه العقود في الآتي :
1- في الحالات التي يكون فيها مالك الأرض المعدة للبناء لا يمتلك القدرة المالية على إنشاء مبنى على أرضه تظهر أهمية هذا العقد، إذ يوفر هذا العقد طرفا آخر يتولى مسألة الإنفاق حتى تشييد البناء في مقابل نسبة من الأرباح يتم الاتفاق عليها أو في مقابل تملك عدد من الوحدات السكنية أو التجارية التي تم بنائها وفقا لهذا العقد.
2- يساعد هذا العقد مالك الأرض المعدة للبناء في بناء أرضه مشاركة مع الغير مما يقلل من مخاطر الخسارة التي قد يتعرض لها جراء هذا البناء، خاصة في الأحوال التي لا يتمكن فيها الأطراف من تسويق البناء بالبيع أو بالإيجار أو ببيعه أو بتأجيره بأقل من المتوقع إذ تقسم الخسارة بين الشريكين حسب نسبة مشاركة كل طرف منهما.
3- يساعد هذا العقد في استفادة مالك الأرض المعدة للبناء من خبرات الطرف الثاني الذي غالبا ما يكون مقاولا أو لديه خبرة سابقة في هذا النوع من العقود.
4- يعتبر لهذا العقد أهمية خاصة للطرف الثاني في العقد وهو الشريك بالمال إذ يستفيد من خلال هذا العقد في تحويل أمواله النقدية الى أصول مالية، متمثلة في عدد من الوحدات التي تم بناءها جراء هذا العقد، ولا شك أن الاستثمار العقاري هو أحد اهم و أأمن الاستثمارات التي يمكن للشخص استثمار مدخراته المالية من خلاله.
5- يساعد هذا العقد وبشكل عام في زيادة عدد الوحدات السكنية أو التجارية المنشأة ما يزيد من فرص تأجيريها من قبل الغير أو شرائها، وهو بذلك يساعد في حل أزمة سكانية في المكان المنشأ فيه أو زيادة عدد المولات التجارية في منطقة تخلو منها ، ما يشير الى البعد الاقتصادي والاجتماعي لمثل هذه العقود وأهميتها لجميع الأطراف سواء طرفي العقد أو غيرهم من المستفيدين من هذا البناء.
رابعا: أهمية كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين
تعتبر صياغة التصرفات القانونية و إفراغها في عقود مكتوبة من اهم الأمور التي يجب على المتعاقدان الاهتمام بها عند إبرام أي اتفاق قانوني بينهما، نظرا لما تجنبه كتابة العقود للكثير من المشكلات والنزاعات القانونية، وتكمن أهمية كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين في أنها تحفظ لكل طرف من أطراف هذا العقد حقوقه، كما تجبره على أداء الالتزامات التي تقع على عاتقه، كما تعتبر كتابة هذا العقد حجة كافية على الأطراف المتعاقدة بحيث لا يجوز لأحد الأطراف أن يثبت خلاف ما ورد بهذا العقد إلا من خلال عقد أخر مكتوب بين ذات الأطراف إعمالا لقاعدة عدم جواز إثبات ما يخالف الكتابة إلا بالكتابة، وهو بلا شك ضمانة جدية لعدم نكول أحد الطرفين عن التزامه، فعند نشوب نزاع عن نسبة الربح والخسارة المستحقة لكل طرف عن هذا البناء يتم الرجوع الى العقد، وكذلك عند نشوب نزاع عن المساحة التي يساهم بها مالك الأرض، إذ أن ذكر مثل هذه الأمور في صلب عقد المشاركة ما يحول دون الالتفاف عليه من الطرف سيء النية.
– كما يترتب على عدم كتابة هذا العقد وإفراغه في نموذج قانوني منضبط الى أن يلحق بأطرافه عدة أضرار تتمثل في سهولة نكول الطرف سيء النية عن تنفيذ الالتزام الواقع عليه مما يصعب عملية إثبات الالتزام والزامه به ورغم انه يمكن للطرف إثبات الالتزام بكافة طرق الإثبات، إلا أن هذا الأمر ليس يسيرا بخلاف حالة وجود عقد مكتوب.
خامسا: أهم النصائح التي يجب مراعاتها عند كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين
1- يجب الاهتمام بصياغة هذا العقد صياغة قانونية دقيقة وذلك بإسناد كتابة هذا العقد الى أحد المحامين ذوي الخبرة في صياغة العقود والتصرفات القانونية.
2- يجب النص صراحة في هذا العقد على التزام الطرف الثاني أو المقاول المتعهد بالبناء بكود البناء السعودي وجميع الأنظمة واللوائح التابعة له، حتى لا يترتب على مخالفة تلك الأنظمة أي مسئولية قانونية على مالك الأرض.
3- ينصح دائما أن يتمسك مالك الأرض بالنص صراحة في هذا العقد على مسئولية الطرف الثاني القائم بأعمال البناء والإنشاء ومن يتبعه أو يتعاقد معه في سبيل ذلك بمسئوليتهم جميعا مسئولية جزائية أو مدنية عن الأضرار التي قد تنتج عن عدم اتباع المعايير اللازمة لإنشاء المبنى، دون ادنى مسئولية على المالك مع حق المالك في فسخ هذا العقد و التزام الطرف الثاني بإعادة الوضع الى ماكن عليه قبل التعاقد في حالة ثبوت عدم التزام الطرف الثاني بالمعايير.
4- ينصح دائما في هذا العقد بتحديد قيمة الأرض محل المشاركة وكذلك تحديد قيمة المبلغ الذي سيدخل به الطرف الثاني كشريك ليسهل تحديد نسبة الربح والخسارة لكل طرف، وحتى لا يكون العقد تحت وطيئة الفسخ أو الإلغاء من قبل القضاء لجهالة قيمة المشاركة من كلا الطرفين.
5- يجب أن يحتوي العقد على جميع التفاصيل الخاصة بالبناء وجميع المواصفات الفنية الخاصة به و طبيعة البناء، من حيث كونه سكني أو وحدات تجارية كما يفضل عمل ملحق خاص بهذه المواصفات الفنية والرسومات الهندسية مع الإشارة إليها في العقد.
سادسا: أهم المحاذير التي يجب تجنبها عند كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين
1- يجب الحذر من إغفال بيان مساحة الأرض محل التعاقد، خاصة إذا كانت المساحة المتعاقد عليها لا تشمل جميع الأرض.
2- احذر من إغفال بيان نسبة المشاركة بين الطرفين ونسب الأرباح التي يستحقها كل طرف من طرفي هذا العقد.
3- احذر من إغفال النص صراحة على وجوب تحمل طرفي التعاقد ما قد ينتج من خسارة بعد إقامة البناء إلا إذا كانت الخسارة راجعة لخطأ أحد الطرفين فيتحملها الطرف المخطئ وحده.
4- احذر من إغفال بيان طريقة المشاركة وأثارها فإذا كان الاتفاق بين الطرفين على أن تؤول ملكية جزء من الوحدات المبنية الى كل طرف على حسب نسبته في العقد فيجب النص على ذلك صراحة.
5- إذا كان العقد ينص على تملك كل طرف من أطرافه على جزء من الأبنية المقامة، فاحذر من إغفال النص صراحة على عدم جواز تصرف الشريك في الجزء المملوك له إلا بعد إعلام الطرف الثاني بمدة معقولة يتفق عليها في العقد.
6- إذا كنت الطرف المالك للأرض احذر من إغفال النص صراحة على أنه في حالة زوال أو إزالة المبني لأي سبب طبيعي أو قانوني لا يرجع الى رغبتك الشخصية فإن ملكية الأرض تعود إليك وحدك، دون أن يكون للطرف الثاني الحق في إعادة بناء الأرض أو المشاركة في ملكيتها ويعتبر العقد منتهيا من لحظة هلاك المبنى مع تحديد معيار اعتبار المبنى في عداد الهلاك في العقد.
سابعا: كيفية كتابة عقد عند كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين
– لا يختلف النموذج الشكلي عند كتابة عقد استثمار البناء مقابل الأرض بين شريكين عن غيره من العقود، حيث يتكون هذا العقد من عدة فقرات وبنود تقوم بدورها بشرح مضمون ما تم الاتفاق عليه بين الطرفين على التفصيل الآتي:
أ- عنوان العقد
في هذا الجزء يتم كتابة المسمى القانوني للعقد ويجب أن يكون المسمى القانوني للعقد شديد الوضوح والدقة، بحيث يشير الى أن العقد هو عقد مشاركة بين مالك أرض ومستثمر حتى لا يسبب أي غموض أو إبهام في المسمى إلى إثارة أي نزاعات مستقبلية بين الطرفين.
ب- أطراف العقد
1– الطرف الأول : في هذا الجزء يتم كتابة بيانات الطرف الأول في هذا العقد وهو مالك الأرض المعدة للبناء، حيث يتم كتابة اسمه كاملا كما هو مدون في هويته الشخصية وعمره، ووظيفته، وعنوانه بالتفصيل، ورقم هاتفه وبريده الإلكتروني إذا وجد، واذا كان المالك قد أوكل غيره في عقد هذا العقد فيجب بيان اسم الوكيل، وصفته، ووظيفته، وعنوانه، ورقم هاتفه وسند هذه الوكالة من حيث رقم وجهة إصدارها، و تاريخ إصدارها على أن تكون الوكالة خاصة في إبرام هذا العقد.
2– الطرف الثاني : في هذا الجزء يتم كتابة بيانات الطرف الثاني في العقد وهو الشريك أو المستثمر أو المشارك بماله من حيث، اسمه، وسنه، وعنوانه، و وظيفته، ورقم هاتفه، وإيميله الإلكتروني إذا وجد.
ج- البند التمهيدي
في هذا البند يتم كتابة مضمون ما تم الاتفاق عليه ما بين الطرفين واتجاه رغبتهما الى إحداث الأثر القانوني لهذا العقد، مع النص على أن هذا البند جزء لا يتجزأ من هذا العقد، ومن الأمثلة على صياغة هذا البند ( حيث يمتلك الطرف الأول قطعة أرض بناء بموجب سند ملكية ( يذكر سند مليكة الطرف الأول ) مساحتها ( تذكر مساحتها وحدودها الأربع )، وحيث أن الطرف الثاني يرغب في مشاركة الطرف الأول بأن يقوم على نفقته الخاصة ببناء تلك الأرض بالمواصفات والطريقة المتفق عليها بين المتعاقدان في مقابل جزء من الأرباح يتم الاتفاق عليه، وقد اتجهت إرادة اطراف الاتفاق الى إحداث الأثر القانوني لهذا العقد مع الأخذ في الاعتبار أن هذا البند جزء لا يتجزأ من هذا العقد ).
د- التزامات الطرفين
أ- التزامات الطرف الأول : في هذا الجزء يتم ذكر الالتزامات التي تقع على مالك الأرض والتي غالبا ما تتمثل في الآتي :
1- يلتزم مالك الأرض المعدة للبناء من تمكين الطرف الثاني من الأرض للقيام بتنفيذ ما تم الاتفاق عليه في هذا العقد.
2- يلتزم مالك الأرض بعدم التعرض للطرف الثاني ومن يتبعه أثناء تنفيذ هذا العقد ما دام لم يكن هناك ما يستدعي ذلك مع ضمانه تعرض الغير للطرف الثاني أثناء تنفيذ أحكام هذا العقد.
3- يلتزم مالك الأرض بتقديم جميع المستندات الدالة على ملكيته للأرض المعدة للبناء وإنهاء التصاريح اللازمة للبدء في أعمال بناء الأرض وفقا لما تم الاتفاق عليه وغيرها من التزامات يتفق الطرفان على وجوب التزام المالك بأدائها.
ب- التزامات الطرف الثاني
1- التزام الطرف الثاني بالإنفاق على تشيد وبناء الأرض دون مطالبة المالك بدفع أي نفقات في البناء مالم ينص الاتفاق على خلال ف ذلك.
2- التزام الطرف الثاني بالالتزام بالأنظمة واللوائح الخاصة بالبناء، خاصة كود البناء السعودي وما يشترطه من شروط قانونية وفنية وقيام المسئولية القانونية بنوعيها في مواجهته عند الإخلال بهذا الالتزام.
3-التزامه بتمكين المالك من الانتفاع أو استغلال الوحدات التي آلت إليه إثر هذا الاتفاق أو دفع الأرباح المستحقة له في المواعيد التي يحددها هذا العقد والتي تكون ناتجة عن أي استثمار لهذا البناء سواء بالبيع أو بالإيجار أو بأي صورة أخرى من صور الاستثمار.
4- التزام الطرف الثاني في حالة زوال أو إزالة أو هلاك المبنى محل هذا العقد بعدم مطالبة المالك بأي مطالبة مادية، وينفسخ ذلك العقد ويعود المتعاقدان للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ما دام الهلاك أو الزوال أو الإزالة لا يرجع الى فعل المالك أو خطأه.
5 – يلتزم الطرف الثاني بإقامة المباني على الأرض محل العقد وفقا للمواصفات الفنية والرسومات الهندسية المتفق عليها والملحقة بهذا العقد، وغيرها من التزامات قد يرى طرفي العقد ضرورة الزام الطرف الثاني بها ما دامات لا تخالف الأنظمة داخل المملكة.
هـــ – مشاركة الأرباح
في هذا البند يتم النص على نسبة المشاركة بين طرفي العقد ويتم تحديد نسبة المشاركة عن طريق تقدير قيمة الأرض وقيمة ما سينفقه الطرف الثاني لإنشاء المباني عليها وتحديد نسبة كل طرف ومقدار ما يستحقه من ربح ومقدار ما يقع على عاتقه من خسارة.
و- الشرط الجزائي
في هذا البند يتم النص على قيمة الشرط الجزائي الذي يجب على الطرف المخالف لأحد بنود هذا العقد دفعه للطرف الثاني، ويجب أن تتم صياغة هذا البند بدقة شديدة فعند تقدير قيمة الشرط يجب أن تكون القيمة معقولة وتتناسب مع قيمة المشاركة المالية، فلا يصح أن تكون قيمة الشرط الجزائي قليلة جدا فيفقد الشرطة قوته الإلزامية، كذلك لا يجب أن تكون قيمة الشرط مبالغ فيها جدا ما يسمح للقضاء بالتدخل فيه بالتعديل.
ي- شرط التحكيم :في هذا البند يتم الاتفاق بين الطرفين على اللجوء الى التحكيم لفض المنازعات التي تنشأ عن هذا العقد.
ن- خاتمة العقد
في هذا الجزء يتم ذكر عدد صفحات العقد وعدد النسخ التي يتكون منها العقد ولمن سلمت كل نسخة، ويتم النص صراحة على وجود ملحق خاص بالمواصفات والرسومات الهندسية تابع لهذا العقد.
ك- التوقيع على العقد
في هذا الجزء يتم التوقيع من قبل أطراف العقد عليه كما يوقع أيضا الشهود إذا وجدو، وبمجرد التوقيع على العقد يصبح العقد ملزما لأطرافه كما يجب عند التوقيع أن يتم ذكر بيانات الشهود بشكل دقيق حتى يسهل الرجوع اليهم في حالة حدث خلاف بين الأطراف المتعاقدة وسهولة طلبهم للشهادة أمام القضاء.
كتابة: محمد إسماعيل حنفي
[1] انظر السنهوري، شرح القانون المدني ، النظرية العامة للالتزامات ، دار الفكر للنشر ، بيروت ، ص 77 ، 78
[2] سيد عبدالمولى ، أصول الاقتصاد، دار الفكر العربي ، القاهرة 1977 ، ص 282
[3] أبي إسحاق إبراهيم الشيرازي ، المجموع شرح المهذب ، تحقيق وتعليق الشيخ خالد احمد عبد الموجود وآخرين ، دار الكتب العلمية ، ج15 ، ص 44
