كيفية كتابة عقد تضمين منشأة مع المعدات
أولاً: مقدمة: ـ
تُعد المملكة العربية السعودية من الاقتصادات المستشرفة للمستقبل وتسعي إلى ذلك من خلال أطلاق العديد من البرامج مثل برنامج تطوير الصناعة الوطنية والخدمات اللوجستية مطلع العام 2019 والذي يهدف إلى إلى تحويل المملكة إلى قوة صناعية رائدة ومنصة لوجستية عالمية عبر تعظيم القيمة المتحققة من قطاعي التعدين والطاقة والتركيز على محوري المحتوى المحلي والثورة الصناعية الرابعة، ليساهم البرنامج بشكل كبير في تعظيم الأثر الاقتصادي وتنويعه للقطاعات المستهدفة، واستدامة نمو تلك القطاعات وتحقيق ريادتها، وخلق بيئة استثمارية جاذبة فيها.[1]
ومن تلك الرؤية الشاملة تظهر وتتطور العقود المرتبطة بهذا المجال ومنها عقد تضمين أو تأجير منشأة مع المعدات.
لذا من خلال هذا المقاول سوف نتناول عقد تضمن ـ تأجير ـ منشأة بالمعدات من خلال عدة نقاط أساسية تبدأ من بيان أهميته وبيان مفهومه ومدي مشروعيته وبيان أهم النصائح التي يجب مراعاتها أثناء كتابته وبيان أهم البنود التي يجب أن يحتويها وأخيراً الإجابة عن بعض التساؤلات التي تثار حوله في النقاط الأتية: ـ
ثانياً: أهمية عقد تضمين ـ إيجارـ منشأة مع المعدات: ـ
- يحقق مزايا للصغار المستثمرين الغير القادرين على انشاء وتكوين مصنع في الحصول على مصنع مجهز بالمعدات.
- يحقق منفعة لفئة الملاك بتوفير عائد مادي مقابل تأجير المنشأة وما به من معدات خاصة إذا كان المالك غير قادر على تشغيل وإدارة المصنع.
- يحقق مزايا اقتصادية للدولة بتنشيط حركة التعاملات بين الأفراد ومن ثم يعود على الاقتصاد الوطني بالنفع.
ثالثاً: مشروعية عقد تضمين ـ إيجارـ منشأه مع المعدات: ـ
عقد تأجير منشأة مع المعدات من العقود من العقود التي تقع على المنفعة فقط دون التملك، ويكتسب مشروعيته من مشروعية الايجار عموماً، وسوف نتناول مشروعيته من خلال الكتاب والسنة والاجماع على النحو التالي:
- مشروعية الإيجار من الكتاب: قال الله تعالي {قَالَتْ إِحْدَاهُمَا يا أبت اسْتَأْجِرْهُ إِنَّ خَيْرَ مَنِ اسْتَأْجَرْتَ الْقَوِيُّ الْأَمِينُ} سورة القصص الآية 26 وهذا يدل على جواز أخذ الأجر على مقابل العمل. كما قَالَ اللَّهُ تَعَالَى: {فَوَجَدَا فِيهَا جِدَارًا يُرِيدُ أَنْ يَنْقَضَّ فَأَقَامَهُ قَالَ لَوْ شِئْتَ لاتَّخَذْتَ عَلَيْهِ أَجْرًا} [الكهف: 77] وهذا يدل على جواز أخذ الأجر مقابل على إقامة الجدار.
- مشروعية الإيجار من السنة: ما رواه البخاري عَنْ عَائِشَةَ رَضِيَ اللَّهُ عَنْهَا: ” وَاسْتَأْجَرَ النَّبِيُّ صَلَّى اللهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ، وَأَبُو بَكْرٍ رَجُلًا مِنْ بَنِي الدِّيلِ، ثُمَّ مِنْ بَنِي عَبْدِ بْنِ عَدِيٍّ هَادِيًا خِرِّيتًا – الخِرِّيتُ: المَاهِرُ بِالهِدَايَةِ – ليدلهما على الطريق وذلك عندما أذن لهما في الهجرة.
- مشروعية الإيجار من الإجماع: ولا خلاف بين اهل العلم في إباحة إجارة العقار، قال بن المنذر: أجمع كل من نحفظ عنه من أهل العلم، على استئجار المنازل والدواب بجائز، ولا تجوز أجارتها إلا في مدة معينة معلومة، ولا بد من مشاهدته وتحديده، فإنه لا يصير مدعوما إلا بذلك، ولا يجوز إطلاقة، ولا وصفه، وبهذا قال الشافعي وقال أبو ثور إذا ضبط الصفة، أجزأ وقال أصحاب الرأي: له خيار الرؤية كقولهم في البيع [2]
رابعاً: مفهوم عقد تضمين ـ ايجارـ منشأة مع المعدات: ـ
عرف الفقهاء عقد الايجار ومنهم المالكية بأنه ” تمليك منافع شيء مباحة مدة معلومة بعوض “.[3]
ولا يوجد تعريف لعقد الإيجار بالأنظمة السعودية، لذا قد عرفته بعض الأنظمة الأخرى مثل القانون المدني المصري بأنه ” عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”. [4]
ويتميز عقد الإيجار عموماً بأنه من العقود التي ترد على المنفعة فقط كما يتميز بأنه عقد معاوضة، كما يتميز بأنه عقد ملزم للجانبين، كما يتمز بأنه من عقود المدة.
وعن موضوع عقد تضمين منشأة مع المعدات فيكون الانتفاع بالمنشأة بما فيها من الآلات ومعدات لمدة مدة محددة نظير أجر معلوم.
خامساً: أهم النصائح حول عقد تضمين ـ تأجير ـ منشأة مع المعدات: ـ
يجب على أطراف العقد مراعاة بعض الأمور الهامة قبل كتابة العقد: ـ
- الاطلاع على هوية الأطراف والتأكد من سريانها، والاطلاع على كافة المستندات الخاصة بالمنشأة من رخصة تشغيل وسند ملكية.
- التأكد من عدم وجود أي منازعات قضائية بشأن المنشأة والتأكد من مطابقتها للاشتراطات التشغيل والاشتراطات البيئة وفق للأنظمة السعودية المعمول بها في هذ الشأن.
- الحرص على كتابة شرط جزائي يكون عبارة عن مبلغ مالي يكون بمثابة رادع لأي من الطرفين في حالة مخالفة شروط العقد.
- الحرص على كتابة شرط عدم امتداد العقد دون موافقة كتابية من المؤجر.
- الحرص على كتابة الضمانات القانونية اللازمة على المستأجر للحفاظ على المعدات مثل إلزامه بتقديم بوليصة تأمين طوال مدة العقد أو النص على مبلغ يدفعه المستأجر كتأمين على أن يرد بنهاية مدة العقد بعد خصم قيمة التلفيات التي تلحق بالمنشأة أو المعدات.
- الحرص على تحرير محضر جرد لكافة المعدات وأي منقولات بالمنشأة تفصيلاً ووصفها بدقة وتسليمها للمستأجر بموجب محضر تسليم يلحق بالعقد ويعتبر جزء لا يتجزأ من العقد.
سادساً: كيفية كتابة عقد تضمين ـ ايجار ـ منشأة مع المعدات: ـ
- مسمي العقد أو عنوان العقد (عقد تضمين منشأة مع المعدات).
- البند الأول: أطراف العقد: ـ
يوضح في هذا البند كافة البيانات اللازمة للتعريف بأطراف العقد سواء كان شخص طبيعي أو اعتباري والجنسية والسجل التجاري ورقم الهاتف والفاكس والبريد الالكتروني والممثل القانوني لكل طرف.
ويشار للطرف الأول بأنه (المؤجر)، أما الطرف الثاني بالعقد فيشار إليه بأنه (المستأجر).
- البند الثاني: البيانات الخاصة بالمنشأة والمعدات: ـ
أولاً: ـ البيانات الخاصة بالمنشأة: ـ بداية من العنوان الوطني للمنشأة، ووصف تفصيلي لها من مساحتها وعدد الادوار ونوع التجهيزات الداخلية والخارجية لها مع إيضاح رقم عداد الكهرباء والمياه والغاز.
ثانياً: ـ البيانات الخاصة بالمعدات: ـ والتي تشمل نوع المعدات والماركة الخاصة بها والطاقة الانتاجية وبلد الصنع وتاريخ الصنع وأي مميزات أخري لها.
ويفضل كتابة ملحق منفصل بالعقد يوضح به تلك التفاصيل ويكون جزء لا يتجزأ من العقد.
- البند الثالث: مدة العقد: ـ
يوضح في هذا البند مدة سريان العقد ويحدد به تاريخ بدايته اعتباراً من…\….\….. وتاريخ نهايته …\…\… وفي حالة رغبة المتعاقدين في تجديد العقد يتم النص على ان يجدد لمدة أو لمدد مماثلة بذات القيمة الإيجارية أو بقيمة إيجارية أعلي أو يزداد بنسبة سنوية.
وقد يتوقف التجديد على رغبة المؤجر فيتم النص على أن العقد لا يمتد إلا بموجب عقد جديد أو موافقة كتابة من المالك.
وقد يتوقف تجديد العقد بناء على رغبة أي منهم فيتم النص على إن يمتد لمدة مماثلة مالي يخطر أحد الاطراف الاخر برغبته في انهاء العقد قبل انتهاء العقد بمدة محددة مثل ثلاثة أشهر قبل نهاية العقد.
- البند الرابع: ـ الالتزامات المالية: ـ
ويشمل مقابل الانتفاع أو القيمة الإيجارية للمنشأة والمعدات ويوضح به مواعيد السداد سواء كانت شهرياً، أو ربع سنوي، أو نصف سنوي، أو سنوي وطرق السداد سواء بالتسليم باليد بموجب إيصال سداد أو بتحويل على حساب بنكي.
- البند الخامس: ـ الضمانات: ـ
يوضح في هذا البند الضمان المالي الذي يقدمه المستأجر للمؤجر ، ويحتفظ به المؤجر طوال مدة الإيجار وذلك لتغطية أية أضرار أو تلفيات تصيب المعدات المؤجرة ، ويحق للمالك مصادرة هذا الضمان كتعويض عن الأضرار أو التلفيات دون الإخلال بحقه في المطالبة بمبالغ أخري وتعاد قيمة الضمان إلى المستأجر عند انتهاء مدة الإيجار حالة تسليم المنشأة وما بها من معدات والآلات سليمة خالية من التلفيات بالحالة التي سلمها بها ما عدا ما ينتج عن الاستهلاك الطبيعي ، مع سداد كافة الالتزامات المالية والمستحقة للجهات الحكومية مثل الضرائب والمخالفات .
- البند السادس: التأجير من الباطن والتنازل: ـ
أولاً: ـ التأجير من الباطن: ـ ويقصد به تمكين شخص أخر وهو المستأجر من الباطن من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينة مقابل أجر محدد فيوجد عقدي أيجار الأول بين المؤجر والمستأجر الأصلي والثاني بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن. [5]
ثانياً: ـ التنازل عن عقد الايجار: ـ ويقصد به أن يتصرف المستأجر في عقد الايجار كله أو بعضه بمقابل أو دون مقابل ومن ثم تنتقل كافة الحقوق والالتزامات الواردة بالعقد للمستأجر الجديد.
والتأجير من الباطن والتنازل من الشروط الاتفاقية التي تخضع لأراده المؤجر والمستأجر، فللطرفين الاتفاق على جواز أو عدم جواز التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار لصالح الغير، أو اشتراط الحصول على موافقة كتابية من المؤجر
- البند السابع: ـ التزامات مستأجر المنشأة مع المعدات: ـ
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بسداد القيمة الإيجارية في المواعيد المتفق عليها دون تأخير، ويتم السداد للمالك أو وكيلة.
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) ببذل العناية اللازمة في المحافظة على المنشأة والمعدات، كما يلتزم بعدم استخدام المنشأة إلا في الغرض المخصص لأجله.
- يلتزم المستأجر باستخدام المعدة في حدود طاقتها وفق لما أعدت له حسب الارشادات والتعليمات الصادرة من الشركة المصنعة.
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بعدم أجراء أي تغيير أو تعديل على المنشأة دون الحصول على موافقة كتابية من المؤجر.
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بعدم منع المؤجر من أجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية للحفاظ على المنشأة بعد تقديم ما يثبت ذلك من الجهات المختصة، أما الترميمات البسيطة التي لا تحتاج تتدخل المالي والناتجة عن الاستعمال المعتاد فيلتزم بها المستأجر مثل اصلاح صنابير المياه والأدوات الصحية وأقفال الأبواب…… الخ.
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بتسليم المنشأة وما بها من معدات بعد انتهاء مدة العقد بالحالة التي تسلمها بها، وتسليم كافة المعدات كاملة غير منقوصة بالحالة التي تسلمها بها صالحة للاستعمال، وإلا ويلتزم بسداد مبلغ مالي عن كل يوم تأخير وإن لم يعيد العين المؤجرة لمالكها بعد انتهاء مدة العقد فإن يده تنقلب إلى يد ضمان [6]
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بسداد كافة الفواتير الخاصة بالمنشأة من مياه وكهرباء وغاز ولا تبرأ ذمته تجاه المؤجر إلا بعد سداد كامل الفواتير.
- يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) باحترام العادات والتقاليد والاعراف بالمملكة العربية السعودية ولا يباشر أو يسمح أي اعمال تتنافي مع الشريعة الاسلامية أو الآداب العامة ويتحمل كافة المسئولية المدنية والجزاءات الجنائية في حالة مخالفة ذلك.
- يلتزم (المستأجر) بتمكين المؤجر من معاينة المعدات المؤجرة وتفقدها خلال ساعات العمل دون اعتراض منه.
- يلتزم (المستأجر) بالحفاظ على المعدات وعدم تبديل أماكنها دون موافقة المؤجر، وفي حالة إيقاف المعدة لفترة معينة فعلية صيانتها ورعايتها وتخزينها وفق للعرف الجاري.
- يلتزم المستأجر وجميع العاملين الخاضعين لأشرافه ورقابته بعدم إفشاء أو استغلال الإفصاح عن أي بيانات، أو رسومات، أو وثائق، أو معلومات سواء كانت تحريرية أو شفوية خاصة بالمعدات قد وصلت ايه بمناسبة العقد، ويسري هذا التزام أثناء تنفيذ العقد أو بعد إنهائه من قبل صاحب العمل أو بعد انتهاء مدته.
البند الثامن: ـ التزامات مؤجر المنشأة مع المعدات: ـ
- يلتزم الطرف الأول (المؤجر) بتمكين المستأجر من المنشأة وما بها من معدات بأن يسلمها للمستأجر بحالة صالحة للاستعمال وفق للمواصفات المتفق عليها وفي الموعد المتفق عليه وبكافة ملحقاتها.
- يلتزم الطرف الأول المؤجر بعدم التعرض للمستأجر طوال مدة العقد، كما يضمن أي تعرض للغير في حيازة المستأجر للمنشأة وما بها من معدات طوال فترة العقد.
البند التاسع: ـ انتهاء العقد: ـ
- ينتهي العقد بانتهاء مدته المتفق عليها دون الاتفاق على امتداده.
- ينتهي العقد للأسباب القاهرة هي تلك الأسباب التي لا يمكن توقعها ولا يستطاع دفعها كالزلازل والحروب والنزوح…الخ.
- ينفسخ العقد نتيجة مخالفة أي من الطرفين للالتزامات الواردة بالعقد مثل عدم سداد القيمة الإيجارية المتفق عليها.
- البند العاشر: ـ الشرط الجزائي:
يتضمن هذا البند المبالغ المالية المستحقة كشرط جزائي في حالة إخلال أي من المتعاقدين بالشروط الواردة بالعقد والتي تحدد بمبلغ مالي يستحق دون تنبيه أو انذار.
- البند الحادي عشر: ـ الاختصاص القضائي: ـ
يتضمن هذا البند المحكمة المختصة بنظر إلى نزاع لا قدر الله قد يثور حول تنفيذ أو تفسير العقد وهي محاكم المملكة العربية السعودية حسب الاختصاص.
- البند الثاني عشر: لغة العقد والمراسلات: ـ
أولاً: لغة العقد: ـ اللغة العربية هي اللغة المعتمدة في تفسير العقد وتنفيذه، ومع ذلك يجوز للطرفين استعمال إحدى اللغات الأجنبية في كتابة العقد أو جزء منه إلى جانب اللغة العربية وإذا وجد تعارض بين النصين العربي والأجنبي يعمل بالنص العربي كما يكون الاعتماد فيما يتعلق بالمواصفات والمخططات على اللغة العربية.
ثانياً: المراسلات والإخطارات: ـ جميع العناوين والمراسلات والإخطارات والمكاتبات والتبليغات التي يوجبها أحد الطرفين للأخر أو للجهات الحكومية أو القضائية تكون باللغة العربية وتعبر في حكم المسلمة إذا تم إرسالها في العنوان الوطني، أو بالبريد المسجل، أو الممتاز، أو الفاكس أو تم ذلك عن طريق الهاتف أو عن طريق التسليم باليد مقابل ايصال استلام على العنوان الموضح قرين اسمه في ديباجة العقد أو عن طريق الشبكة أو بأي وسيلة نظامية معتبرة.
- البند الثالث عشر: نسخ العقد: ـ
يوضح بهذا العقد عدد نسخ العقد وعدد الصفحات المكونة لكل نسخة مع إقرار باستلام كل طرف نسخته من العقد للعمل بها عند اللزوم.
سابعاً: أهم الاسئلة التي تدور حول عقد تضمين ـ ايجار ـ منشأة مع المعدات: ـ
س\ هل يحق للمؤجر فسخ العقد أذا قام المستأجر بالتأجير من الباطن؟
ج \ يجب التفرقة بين حالتين الأولي أذا لم يقبل المؤجر الايجار من الباطن فإن المؤجر والمستأجر من [7]الباطن لا تقوم بينها علاقة أي علاقة مباشرة ويؤدي لفسخ العقد أذا ما تم النص على حظر التأجير من الباطن كما يعطي الحق للمؤجر في طرد المستأجر من الباطن وإلزامهم بالتعويض.
والحالة الثانية إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن صراحة أو ضمناً فإن ذمة المستأجر الاصلي تبرأ في مواجهة المؤجر وتنشأ علاقة مباشرة بين كل من المؤجر والمستأجر من الباطن في حدود الحقوق والالتزامات الواردة في العقد الاصلي.
س \ ما المقصود بالتجديد الضمني لعقد ايجار منشأة مع المعدات؟
ج \ قد ينتهي عقد الإيجار، ولكن المستأجر يجد نفسه في حاجة إلى الاستمرار في العقد للانتفاع بالمنشأة، فيظل منتفعاً بالعين دون اعتراض من المؤجر، في تلك الحالة يعد العقد قد تجدد ضمنيا، ولكن لمدة غير معينة ويعد ايجار جديدا لا مجرد امتداد للعقد القديم.
س \ ما الفرق بين امتداد عقد الايجار وتجديده؟
ج \ امتداد العقد يعني استمرار العقد رغم انقضاء مدته إذا كان انتهاؤه لهذا السبب متوقف على التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين ولم يتم هذا التنبيه ففي تلك الحالة يبقي نفس العقد بنفس الشروط بما يحتويه من حقوق والتزامات ملزمة للطرفين.
أما التجديد فيعني نشوء ايجار جديد مستقل عن العقد الاصلي وليس استمراراً له ويتشابه مع عقد الإيجار القديم ويختلف في بعض التفصيلات مثل المدة.
س \ما أنواع الصيانة التي يلتزم بها المستأجر للحفاظ على المعدات؟
ج \يلتزم المستأجر بالقيام بالصيانة العلاجية: وتشمل أعمال الصيانة التي تجري من وقت إلى آخر لمعالجة أي خلل أو قصور قد ينشأ عن الاستهلاك والاستعمال والحوادث والهدف منها المحافظة على والمعدات بالحالة التي أنشئت عليها.
كما يلتزم بالصيانة الوقائية: هي الأعمال الدورية المجدولة شبه المتكررة التي يتم القيام بها بهدف تفادي التلف التدريجي والمعدات وفحص وإصلاح المعدات والأجهزة طبقاً لتعليمات الكتيبات والأدلة الفنية للشركات الصانعة.[8]
س \ كيف يمكن للمؤجر إلزام المؤجر بالحفاظ على المعدات والآلات؟
ج \ هناك عدة بنود بالعقد يمكن النص عليها من اجل حماية المعدات مثل الزامة بدفع مبلغ تأمين على ان يسترد نهاية العقد بعد خصم أي تلفيات.
كما يمكن إلزام المستأجر باستخراج بوليصة تأمين على المعدات طوال مدة العقد لتغطية إلى مخاطر تلحق بالمعدات.
كما يمكن كتابة شرط جزائي في حالة إهمال المستأجر أو تعمده أتلاف المعدات كتعويض اتفاقي غير خاضع لتقدير القضاء.
من خلال هذا المقال تم إيضاح النقاط الاساسية التي يستند اليها عقد تضمين ـ ايجار ـ منشأة مع المعدات، مع إيضاح أهم البنود التي يمكن الاستناد عليها في بناء عقد ايجار منشأة مع المعدات كما تم الإجابة على بعض الأسئلة التي قد يثيرها هذا العقد، إلا أن ذلك لا يغني عن وجود محامي متخصص في صياغة العقود يكون على إطلاع على كافة الانظمة السعودية المرتبطة بهذا العقد، لينتهي بدوره إلى صياغة عقد سليم من الناحية القانونية متوافق لأراده الطرفين بعيد عن الغموض مما يقلل المنازعات الناشئة عنه.
إعداد \ حسان أحمد الجوهري المحامي.
[1] https://www.vision2030.gov.sa/ar/thekingdom/invest/ رؤية السعودية 2030.
[2] ص333 – كتاب المغني لابن قدامة – مسألة استأجر عقارا مدة بعينها – المكتبة الشاملة الحديثة، https://al-maktaba.org/book/8463/2215#p6
[3] ص3804 – كتاب الفقه الإسلامي وأدلته للزحيلي – الشافعية – المكتبة الشاملة الحديثة https://al-maktaba.org/book/33954/3789#p2
[4] المادة 588 من القانون المدني المصري، 131 لسنة 1948
[5] د \ وفاء حلمي أبو جميل، محاضرات في عقد الايجار، جامعة الزقازيق، الجزء الاول، طبعة 2007
[6] مجموعة الأحكام القضائية لعام 1434هـ: 6 /46
[8] ص 5 من نموذج عقد للتشغيل والصيانة والنظافة حسب ما تضمنه قرار مجلس الوزراء الموقر رقم 268 وتاريخ 30/10/1422هـ
