كيفية كتابة عقد إيجار شقة مفروشة

يعد عقد الإيجار من أكثر العقود شيوعاً في الحياة اليومية، ويتنوع استخدامه في العديد من المجالات فهناك إيجار المحلات تجارية وهناك إيجار المصانع وهناك إيجار الأراضي….. وغيرها، ومن وأهم تلك العقود هي إيجار الوحدات المعدة للسكني وخاصة المفروشة منها والتي تزداد استخدامها خاصة بمواسم الحج والعمرة.

ولأهمية عقود الإيجار السكنية بالنسبة للمملكة العربية السعودية وسعياً لتحقيق رؤية 2030 أنشأت منصة ـ إيجار ـ وهي شبكة إلكترونية متكاملة تهدف إلى تنظيم قطاع الإيجار العقاري في المملكة العربية السعودية وحفظ حقوق أطراف العملية الإيجارية (المستأجر، المؤجر، الوسيط العقاري) وتقدم مجموعة من الحلول الإلكترونية التي تسهم في تطوير قطاع الإيجار العقاري وتنظيمه وتيسير أعماله، بما يحقق التوازن في القطاع وتعزيز الثقة به، ويسهم في تحفيز الاستثمار فيه.[1]

ومن النتائج الهامة التي حققتها تلك المنصة بأن تجاوزت العقود الإيجارية السكنية الموثقة في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار 3 مليون عقد إيجار سكني منذ إطلاق البرنامج حتى مايو 2022، ما يعني أن ٤٥% من حجم السوق من الوحدات الإيجارية السكنية المشغولة في المملكة موثقة بعقود إيجار، وهذا يعكس تميز الخدمات التي تقدمها شبكة إيجار لأطراف العملية الإيجارية، بينما تجاوز عدد الوحدات العقارية التي تم تسجيل بياناتها في الشبكة 4.3 مليون وحدة إيجارية.[2]

لذا من خلال هذا المقاول سوف نتناول عقد ايجار الشقة سكنية (مفروشة) من خلال عدة نقاط أساسية تبدأ من بيان أهميته وبيان مفهومه ومدي مشروعيته وبيان أهم النصائح التي يجب مراعاتها أثناء كتابته وبيان أهم البنود التي يجب أن يحتويها وأخيراً الإجابة عن بعض التساؤلات التي تثار حوله في النقاط الأتية: ـ

ثانياً: أهمية عقد إيجار شقة سكنية (مفروشة): ـ

  • يحقق مزايا اجتماعية للأفراد في الحصول على شقق سكنية لغير القادرين على شرائها.
  • يساعد على توفير سكن بسرعة خاصة للمغتربين الغير مقيمين بصفة دائمة، وأصحاب الوظائف دائمي التنقل من مكان لأخر.
  • يحقق منفعة لفئة الملاك بتوفير عائد مادي مقابل تأجير تلك الوحدات مفروشة.
  • يحقق منفعة لفئة المؤجرين بتحقيق الانتفاع بالعين دون تملكها.
  • يحقق مزايا اقتصادية للدولة بتنشيط حركة التعاملات بين الأفراد خاصة بمواسم الحج والعمرة.

ثالثاً: مشروعية عقد أيجار شقة سكنية(مفروشة): ـ

عقد إيجار شقة سكنية (مفروشة) من العقود التي تقع على المنفعة فقط دون التملك، ويكتسب مشروعيته من مشروعية الايجار عموماً، وسوف نتناول مشروعيته من خلال الكتاب والسنة والاجماع على النحو التالي:

  • مشروعية الإيجار من الكتاب: قال الله تعالي {قَالَتْ إِحْدَاهُمَا يا أبت اسْتَأْجِرْهُ إِنَّ خَيْرَ مَنِ اسْتَأْجَرْتَ الْقَوِيُّ الْأَمِينُ} سورة القصص الآية 26 وهذا يدل على جواز أخذ الأجر على مقابل العمل. كما قَالَ اللَّهُ تَعَالَى: {فَوَجَدَا فِيهَا جِدَارًا يُرِيدُ أَنْ يَنْقَضَّ فَأَقَامَهُ قَالَ لَوْ شِئْتَ لاتَّخَذْتَ عَلَيْهِ أَجْرًا} [الكهف: 77] وهذا يدل على جواز أخذ الأجر مقابل على إقامة الجدار.
  • مشروعية الإيجار من السنة: ما رواه البخاري عَنْ عَائِشَةَ رَضِيَ اللَّهُ عَنْهَا: ” وَاسْتَأْجَرَ النَّبِيُّ صَلَّى اللهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ، وَأَبُو بَكْرٍ رَجُلًا مِنْ بَنِي الدِّيلِ، ثُمَّ مِنْ بَنِي عَبْدِ بْنِ عَدِيٍّ هَادِيًا خِرِّيتًا – الخِرِّيتُ: المَاهِرُ بِالهِدَايَةِ – ليدلهما على الطريق وذلك عندما أذن لهما في الهجرة.
  • مشروعية الإيجار من الإجماع: ولا خلاف بين اهل العلم في إباحة إجارة العقار، قال بن المنذر: أجمع كل من نحفظ عنه من أهل العلم، على استئجار المنازل والدواب بجائز، ولا تجوز أجارتها إلا في مدة معينة معلومة، ولا بد من مشاهدته وتحديده، فإنه لا يصير مدعوما إلا بذلك، ولا يجوز إطلاقة، ولا وصفه، وبهذا قال الشافعي وقال أبو ثور إذا ضبط الصفة، أجزأ وقال أصحاب الرأي: له خيار الرؤية كقولهم في البيع [3]

ًرابعاً: مفهوم عقد إيجار شقة سكنية (مفروشة): ـ

يعرف العقد عموماً بأنه ” أتفاق شخص أو أكثر مع شخص أو أكثر على التعهد بتحصيل منفعة شرعية للمتعهد له “.[4]

ولا يوجد في الأنظمة السعودية تعريف محدد لعقد الايجار، لذا قد عرفته بعض الأنظمة الأخرى مثل القانون المدني المصري بأنه ” عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”. [5]

ويتميز عقد الإيجار بأنه من العقود التي ترد على المنفعة فقط دون أن تعطي الحق للمستأجر في التصرف في العين، كما يتميز بأنه عقد معاوضة أي أن كل طرف يحصل على مقابل على ما يلزم به فالمؤجر يحصل على القيمة الإيجارية والمستأجر يحصل علي حق الانتقاع بالعين، كما يتميز بأنه عقد ملزم للجانبين أي يرتب الالتزامات متقابلة لكل من العاقدين مثل التزام المستأجر بتسليم العين والتزام المؤجر برد العين بعد انتهاء مده العقد، كما يتمز بأنه من عقود المدة أي أن المدة تعد عنصر جوهرياً فيه ويرتبط بكل من المنفعة والاجرة.

خامساً: أهم النصائح حول عقد إيجار شقة سكنية (مفروشة): ـ

يجب على أطراف العقد مراعاة بعض الأمور الهامة قبل كتابة العقد: ـ

  • التأكد من هوية الأطراف والاطلاع على سند ملكية المؤجر للشقة السكنية.
  • النص على شرط جزائي يكون رادع للطرفين في حالة مخالفة الالتزامات الواردة بالعقد.
  • النص على عدم امتداد عقد الإيجار السكني دون موافقة كتابية من المؤجر.
  • كتابة الضمانات اللازمة على المستأجر للحفاظ على المنقولات الموجودة بالشقة.
  • النص على مبلغ يدفعه المستأجر كتأمين على ان يرد بنهاية المدة بعد خصم قيمة التلفيات بالشقة.
  • الحرص على كتابة كافة المنقولات الموجودة بالشقة بالتفصيل ليتمكن المؤجر من تحديد كافة التلفيات على وجه دقيق.
  • كتابة سند لأمر على المستأجر أو كمبيالة بمبلغ الإيجار محدد بتواريخ استحقاق الدفعات.[6]
  • الحرص على تسجيل العقد بمنصة ـ ايجار ـ لما توفره من مزايا للطرفين. [7]

سادساً: كيفية كتابة عقد ايجار شقة سكنية (مفروشة): ـ

  • مسمي العقد أو عنوان العقد (عقد ايجار شقة سكنية مفروشة).
  • البند الأول: أطراف العقد: ـ

يوضح في هذا البند كافة البيانات اللازمة للتعريف عن أطراف العقد كالاتي: ـ

الطرف الاول (المؤجر): ـ الاسم والجنسية ورقم الهوية ونوعها ورقم الجوال والبريد الالكتروني وعنوان المراسلة بالتفصيل.

الطرف الثاني (المستأجر): ـ الاسم والجنسية ورقم الهوية ونوعها ورقم الجوال والبريد الالكتروني وعنوان المراسلة بالتفصيل.

  • البند الثاني: بيانات الشقة السكنية (المفروشة): ـ

يوضح بهذا البند كافة البيانات الخاصة بالشقة المستأجرة بداية من بيان وصف تفصيلي للعقار المتواجد به الشقة مع بيان العنوان الوطني له وأي مميزات يحتويها مثل (مسبح ـ صالة رياضية ـ حراسة ـ خدمة توصيل…. وغيرها).

ومن ثم يتم إيضاح كافة البيانات الخاصة الوحدة المستأجرة وتشمل نوع الوحدة ورقمها ورقم الدور وحالة التأثيث بها مثل خزائن مطبخ مركبة ونوع الغرف وعدد التكيفات ان وجدت نوعها ، كذلك كتابة  رقم عداد الكهرباء والمياه والغاز.

  • البند الثالث: مدة العقد: ـ

يوضح في هذا البند مدة سريان العقد ويحدد به تاريخ بدايته اعتباراً من…\….\….. وتاريخ نهايته …\…\… وفي حالة رغبة المتعاقدين في تجديد العقد يتم النص على ان يجدد لمدة أو لمدد مماثلة بذات القيمة الإيجارية أو بقيمة إيجارية أعلي أو يزداد بنسبة مثلاً 10% سنوياً.

وقد يتوقف التجديد على رغبة المؤجر فيتم النص على أن العقد لا يمتد إلا بموجب عقد جديد أو موافقة كتابة من المالك.

وقد يتوقف تجديد العقد بناء على رغبة أي منهم فيتم النص على إن يمتد لمدة مماثلة مالي يخطر أحد الاطراف الاخر برغبته في انهاء العقد قبل انتهاء العقد بمدة محددة  60 يوم على سبيل المثال.

  • البند الرابع: ـ القيمة الإيجارية: ـ

يوضح في هذا البند القيمة الإيجارية للعقد والتي تشمل قيمة الايجار وطرق السداد شهرياً او ربع سنوي، كما يتضمن إلزام المستأجر بسداد قيمة استهلاك المياه والكهرباء والغاز.

  • البند الخامس: ـ التأمين: ـ

يوضح في هذا البند قيمة مبلغ التأمين والتي يحصل عليها المؤجر في بداية العقد، وذلك كضمان للمحافظة على الشقة والمنقولات الموجودة بها ويرد في نهاية التعاقد أو يخصم من القيمة الإيجارية للشقة بعد خصم كافة التلفيات بالشقة إن وجدت.

  • البند السادس: التأجير من الباطن: ـ

ويقصد به تمكين شخص أخر وهو المستأجر من الباطن من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينة مقابل أجر محدد فيوجد عقدي أيجار الأول بين المؤجر والمستأجر الأصلي والثاني بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن. [8]

والتأجير من الباطن من الشروط الاتفاقية التي تخضع لأراده المؤجر والمستأجر، فلطرفي العقد الاتفاق على جواز أو عدم جواز الاتفاق من الباطن.

  • البند السابع: ـ التزامات المستأجر: ـ
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بسداد القيمة الإيجارية في المواعيد المتفق عليها دون تأخير، ويتم السداد للمالك أو وكيلة أو عن طريق استخدام خاصية السداد الإلكتروني عبر خدمة “سداد” بمنصة (ايجار)، وتتيح هذه الميزة إمكانية دفع الإيجار إلكترونياً وتحديد آلية الدفع المناسبة سواء الشهري، أو الربع سنوي، والنصف سنوي،
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) ببذل العناية اللازمة في المحافظة على الشقة وملحقاتها، كما يلتزم بعدم استخدام الشقة السكنية إلا في الغرض المخصص لأجله (السكني) فقط.
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بأخطار المؤجر بكل ما يستوجب تدخله كأن تحتاج الشقة الي ترميمات مستعجلة.
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بعدم أجراء أي تغيير أو تعديل على الشقة السكنية المستأجرة دون الحصول على موافقة كتابية من المؤجر.
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بعدم منع المؤجر من أجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية للحفاظ على الشقة السكنية بعد تقديم ما يثبت ذلك من الجهات المختصة، أما الترميمات البسيطة التي لا تحتاج تتدخل المالي والناتجة عن استعماله للشقة فيلتزم بها المستأجر مثل اصلاح صنابير المياه والأدوات الصحية وأقفال الأبواب…… ألخ .
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بتسليم الشقة السكنية بعد انتهاء مدة العقد بالحالة التي تسلمها بها، وتسليم كافة المنقولات كاملة غير منقوصة بالحالة التي تسلمها بها صالحة للاستعمال، وإلا ويلتزم بسداد مبلغ مالي عن كل يوم تأخير، إن لم يعيد العين المؤجرة لمالكها بعد انتهاء مدة العقد فإن يده تنقلب إلى يد ضمان [9]
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بعدم إزالة أي تحسينات أو أعمال ديكورات أو أي إضافات مقامة على الشقة السكنية من قبل المستأجرين، قبل الحصول على موافقة كتابية من المالك.
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بسداد كافة فواتير الشقة المستأجرة من مياه وكهرباء وغاز ولا تبرأ ذمته إلا بعد سداد كامل الفواتير.
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) باحترام العادات والتقاليد والاعراف بالمملكة العربية السعودية ولا يباشر أو يسمح أي اعمال تتنافي مع الشريعة الاسلامية أو الآداب العامة ويتحمل كافة المسئولية المدنية والجزاءات الجنائية في حالة مخالفة ذلك.
  • يلتزم الطرف الثاني (المستأجر) بالحفاظ على الأجزاء المعدة للاستخدام المشترك مثل السلم والأسانسير، وأن يحسن استعمالها.

البند الثامن: ـ التزامات المؤجر: ـ

  • يلتزم الطرف الأول (المؤجر) بتمكين المستأجر من الشقة بأن يسلمها للمستأجر بحالة صالحة للاستعمال وفق للمواصفات المتفق عليها وفي الموعد المتفق عليه وبكافة ملحقاتها.
  • يلتزم الطرف الأول (المؤجر) يلتزم بعدم التعرض للمستأجر طوال مدة العقد، كما يضمن أي تعرض للغير في حيازة المستأجر للشقة طوال فترة العقد.
  • يلتزم الطرف الأول (المؤجر) ً بدفع نفقات الصيانة الدورية اللازمة للحفاظ على الشقة السكنية، وإصلاح تهريب المياه داخل الجدران والأسقف، وترميم تصدعات الجدران الجوهرية وهبوط الأسقف، وصيانة الأجزاء المشتركة التابعة للعقار،[10]
  • البند التاسع: ـ انتهاء العقد: ـ
  • ينتهي العقد بانتهاء مدته المتفق عليها دون الاتفاق على امتداده.
  • الأسباب القاهرة هي تلك الأسباب التي لا يمكن توقعها ولا يستطاع دفعها كالزلازل والحروب والنزوح…الخ.
  • في حالة ثبوت أن العقار غير صالح للسكني أو ايل للسقوط بموجب تقارير حكومية معتمدة.

وفي تلك الحالة يلتزم المستأجر بتسلم الشقة السكنية للمالك خلا فترة زمنية مثل 30 يوم على سبيل المثال ويتم أعقاءه من القيمة الإيجارية المتبقية.

  • البند العاشر: ـ الشرط الجزائي:

يتضمن هذا البند المبالغ المالية المستحقة كشرط جزائي في حالة إخلال أي من المتعاقدين بالشروط الواردة بالعقد والتي تحدد بمبلغ مالي يستحق دون تنبيه أو انذار.

  • البند الحادي عشر: ـ الاختصاص القضائي: ـ

يتضمن هذا البند المحكمة المختصة بنظر الي نزاع لا قدر الله قد يثور حول تنفيذ أو تفسير العقد وهي محاكم المملكة العربية السعودية حسب الاختصاص.

  • البند الثاني عشر: المراسلات والاخطارات: ـ

جميع العناوين والمراسلات والاخطارات والمكاتبات والتبليغات التي يوجبها أحد الطرفين للأخر أو للجهات الحكومية أو القضائية تكون باللغة العربية وتعبر في حكم المسلمة إذا تم ارسالها في العنوان الوطني أو بالبريد المسجل أو الممتاز أو الفاكس أو تم ذلك عن طريق الهاتف أو عن طريق التسليم باليد مقابل ايصال استلام على العنوان الموضح قرين اسمه في ديباجة العقد أو عن طريق الشبكة أو بأي وسيلة نظامية معتبرة.

  • البند الثالث عشر: نسخ العقد: ـ

يوضح بهذا العقد عدد نسخ العقد وعدد الصفحات المكونة لكل نسخة أو انه تم تحريره الكترونياً بمنصة ـ ايجار ـ كنسخة إلكترونيه يمكن لأي طرف الاطلاع عليها أو استخراج نسخة منه.

سابعاً: أهم الاسئلة التي تدور حول عقد ايجار شقة سكنية (مفروشة): ـ

س \ ما هي شروط الاستفادة من برنامج دعم المتعثرين بمنصة ايجار الالكترونية؟

ج \ برنامج دعم المتعثرين هو برنامج خاص بدعم المواطنين غير القادرين على سداد مستحقات السكن لظروف خارجة عن اردتهم ويشترط للحصول على الدعم الاتي: ـ

  • ان تكون الحالة ضمن الفئات المشمولة بالدعم وهم اسرة (متوفي ـ السجين ـ المريض ـ ضعيف الحالة المادية)
  • أن يصدر قرار تنفيذ بحق المستفيد من قاضي التنفيذ.
  • صدور قرار من اللجنة في المنطقة عن نوع الدعم وهي لجنة مشكلة بكل منطقة أو محافظة مهمتها التعامل مع الحالات التي يكون فيها المستأجر سعودياً غير قادر على سداد الأجرة.
  • تقوم اللجنة خلال ثلاثين يوما من الاستلام الإلكتروني التنفيذ عن حالة المستأجر السعودي المنفذ ضده – بالبت في موضوع سداد الأجرة عنه أو توفير سكن مناسب له، أو إسكانه أو دعمه، وفقاً لبرامج الإسكان الحكومية والأهلية، بشرط ألا يكون عدم قدرته على السداد سبباً في أولويته على غيره في قوائم برامج الدعم السكني في وزارة الإسكان. [11]

س \ كيف يكمن الاستفادة من خدمة الاستلام  الالكتروني للوحدات السكنية؟

ج \ تلك الخدمة تقدمها منصة (سكني) الالكترونية لعقود الايجار الالكترونية بغرض السكني فقط وتشمل الشقق المفروشة تهدف لإثبات حالة الشقق السكنية الكترونياً بغرض تسهيل عملية استلام المستأجر للوحدة السكنية ويمكن الاستفادة منها عن طريق دخول المؤجر للمنصة قبل سريان العقد ب7 أيام إلى ما قبل انتهاء العقد ب7 أيام ومن ثم تعبئة النموذج المعد لهذا الغرض ومن ثم يدخل المستأجر للمنصة ليوافق او ليرفض ويسجل ملاحظاته على النموذج.

س \ كيف يكمن الاستفادة من خدمة التسليم الالكتروني للوحدات السكنية؟

ج \ خدمة التسليم الالكتروني للشقق السكنية توفرها ايضاً منصة (سكني) عن طريق الدخول لذات المنصة بعد انتهاء العقد أو إذا تم انهاء العقد ولمدة 7 أيام، وفي حال تم ارسال نموذج التسليم خلال المدة المحددة فإن الفترة الزمنية المسموح بها لاعتماد النموذج من قبل المستأجر هي 14 يوم.

س\ ما هي المحكمة المختصة بتنفيذ عقد الإيجار الالكتروني؟

ج \ باعتبار عقد الإيجار الموحد سنداً تنفيذاً، إلى جانب التحول الرقمي في قضاء التنفيذ؛ انتقلت قضايا الإيجار ونزاعات عقود الإيجار المسجلة عبر شبكة إيجار الإلكترونية إلى محاكم التنفيذ، وكانت قضايا الإيجار سابقاً تأخذ مسارًا قضائيًا مطولًا من خلال درجات التقاضي بالمحاكم العامة؛ وباتت الآن أكثر سرعة، ما يكفل لأصحاب الحقوق استيفاء حقوقهم بيسر مع وقت ومجهود أقل، وفي تعميم قضائي موجه للمحاكم كافة أن عقود الإيجار التي لم تسجل بالشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار غير منتجه لآثارها القضائية. [12]

س \هل يمكن تحويل عقد الإيجار الورقي لعقد أيجار الكتروني؟

ج \ يمكن تحويل عقد الإيجار الورقي لشقة سكنية مفروشة الي عقد الكتروني يتمتع بكافة المزايا التي هذا العقد عن طريق التسجيل بمنصة ـ إيجارـ وفي حالة رفض أي من الطرفين التوثيق الالكتروني يتم التقدم بشكوى بذات المنصة.

س \ ما هي أقصى عمولة يحصل عليها (الوسيط العقاري) من طرفي عقد الإيجار؟

ج \ يحدّد عقد الإيجار عمولة المكتب العقاري والطرف الذي يَتحمّلها، ولا يَجوز أن تزيد تلك العمولة عن 2.5 في المائة من إيجار سَنّة، حتى لو كان العقد لمدة أطوَّل، أو حتى لو جاز تجدّده لمدة أخرى.[13]

من خلال هذا المقال تم إيضاح النقاط الاساسية التي يستند اليها عقد ايجار شقة سكنية (مفروشة)، مع إيضاح مزايا تسجيل العقد بمنصة ـ إيجارـ الالكترونية، إلا أن ذلك لا يغني عن وجود محامي متخصص في صياغة العقود يكون على إطلاع على كافة الانظمة السعودية المرتبطة بهذا العقد، لينتهي بدوره الي صياغة عقد سليم من الناحية القانونية وفق لأراده الطرفين بعيد عن الغموض مما يقلل المنازعات الناشئة عنه.

إعداد \ حسان أحمد الجوهري المحامي.

[1]   https://www.ejar.sa/ar/page/61

[2]  https://www.ejar.sa/ar/event/108662

[3]  ص333 – كتاب المغني لابن قدامة – مسألة استأجر عقارا مدة بعينها – المكتبة الشاملة الحديثة، https://al-maktaba.org/book/8463/2215#p6

[4]  شرح القانون المدني للمرحوم أحمد فتحي زغلول ص 127.

[5]  المادة 588 من القانون المدني المصري، 131 لسنة 1948

[6]      المجلة العربية للنشر العلمي، العدد الثاني عشر الصادر بتاريخ 2\10\2019 ص 21.

[7]  https://www.ejar.sa/

[8]  د \ وفاء حلمي أبو جميل، محاضرات في عقد الايجار، جامعة الزقازيق، الجزء الاول، طبعة 2007

[9] مجموعة الأحكام القضائية لعام 1434هـ: 6 /46

[10]  https://twitter.com/qistas_re/status/1498308410324013058

[11]  قرار مجلس الوزراء رقم (405)

[12]  قرار مجلس الوزراء رقم (292) في 16 جمادى الأولى 1438هـ

[13] قرار مجلس الوزراء رقم (334) وتاريخ 7/3/1398هـ بشأن “لائحة تنظيم المكاتب العقارية”

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.