عقد صيانة بناء وفق النظام السعودي

تُعتبر عقود صيانة البناء من العقود الحديثة والتي لم يتم اللجوء إليها إلا مؤخرا، نظراً لتزايد النزاعات المترتبة على صيانة المباني والعقارات، ولما كانت هذه العقود تقوم على أساس تحديد دور ومسئولية الصائن وما يجب عليه من التزامات أثناء أداء هذا العمل، وكذلك ما يترتب على العميل الملك أو المستأجر للمبني من واجبات والتزامات، فكان من اللازم التطرق اليها بشيء من التفصيل لبيان أهميتها وكيفية صياغتها صياغة قانونية منضبطة تحفظ لجميع الأطراف حقوقهم من الضياع، وسوف يدور مقالنا حول كيفية عقد صيانة بناء وفق النظام السعودي على التفصيل الآتي:

 

أولا: تعريف عقد صيانة بناء وفق النظام السعودي:

يُعرف عقد الصيانة عموما بأنه: “عقد بين طرفين تتجه فيه إرادة الطرفين إلى قيام أحدهما بصيانة شيء معين مثل آلة من الآلات على أن يلتزم الطرف الأخر بدفع مقابل هذه الصيانة “.[1]

وعلى هذا يمكن تعرف عقد صيانة البناء بأنه: ” اتفاق المتعاقدين على قيام أحدهما بالأعمال اللازمة لإعادة ترميم وصيانة مبنى واتخاذ ما يلزم من أعمال فنية وهندسية لجعله في أفضل حالة فنية ومظهرية في مقابل التزام الطرف الآخر وهو مالك البناء أو مستأجره بدفع مبالغ مالي نظير أعمال الصيانة “.

ثانيا: مشروعية عقد صيانة بناء وفق النظام السعودي:

يُعتبر عقد الصيانة من العقود الحديثة التي لم تكن موجودة في عصر الفقهاء الأوائل خاصة عقود صيانة وترميم المباني، وقد حاول الفقهاء المعاصرين الحاق هذا العقد بأحد العقود المعروفة، فقد ألحقه البعض بعقد الجعالة والذي تكون صورته أن يدفع الرجل لآخر مبلغ معين في مقابل قيامه بعمل معين لصالحه في زمن معين ومحدد، والبعض يرى أن هذا العقد من قبيل عقود المقاولة.

وقد أصدر مجمع الفقه الإسلامي فتوى حول عقد الصيانة في الدورة الحادية عشر له من سنة (1998)، حيث جاء نصها:

– عقد الصيانة هو عقد مستحدث مستقل تنطبق عليه الأحكام العامة للعقود ويختلف تكييفه وحكمه باختلاف صوره، وهو في حقيقته عقد معاوضة يترتب عليه التزام طرف بفحص وإصلاح ما تحتاجه آلة أو أي شيء آخر من إصلاحات دورية أو طارئة لمدة معلومة في مقابل عوض معلوم، وقد يلتزم فيه الصائن بالعمل وحده أو بالعمل والمواد.

– عقد الصيانة له صور كثيرة منها ما تبين حكمه وهي:

1- عقد صيانة غير مقترن بعقد آخر يلتزم فيه الصائن بتقديم العمل فقط، أو مع تقديم مواد يسيره يعتبر العاقدان لها حساباً في العادة. وهذا العقد يكيف على أنه عقد إجارة على عمل وهو عقد جائز شرعاً، بشرط أن يكون العمل معلوماً والأجر معلوماً.

2- عقد صيانة غير مقترن بعقد آخر يلتزم فيه الصائن تقديم العمل ويلتزم المالك بتقديم المواد ـ تكييف هذه الصورة وحكمها كالصورة الأولى.

3- الصيانة المشروطة في عقد البيع على البائع لمدة معلومة، هذا عقد اجتمع فيه بيع وشرط وهو جائز سواء أكانت الصيانة من غير تقديم المواد أم مع تقديمها.

4- الصيانة المشروطة في عقد الإجارة على المؤجر أو المستأجر، هذا عقد يجتمع فيه إجارة وشرط، وحكم هذه الصورة أن الصيانة إذا كانت من النوع الذي يتوقف عليه استيفاء المنفعة فإنها تلزم مالك العين المؤجرة من غير شرط ولا يجوز اشتراطها على المستأجر، أما الصيانة التي لا يتوقف عليها استيفاء المنفعة فيجوز اشتراطها على أي من المؤجر أو المستأجر إذا عُينت تعيناً نافياً للجهالة. وهناك صور أخرى يرى المجمع إرجاءها لمزيد من البحث والدراسة.

– يشترط في جميع الصور أن تعين الصيانة تعييناً نافياً للجهالة المؤدية إلى النزاع وكذلك تبين المواد إذا كانت على الصائن مما يشترط تحديد الأجرة في جميع الحالات).[2]

كما يخضع هذا العقد للأصل العام للقاعدة الفقهية المقررة أن الأصل في العقود الإجازة مالم تنطوي على ما يخالف الشريعة الإسلامية أو أحد أحكامها وهذه القاعدة مستمدة من عموم قوله تعالى: (يا أيها الذين أمنوا أوفوا بالعقود)، وكذلك قول النبي صلى الله عليه وسلم: (المسلمون على شروطهم).

فطالما كان العقد ليس به مخالفة للشريعة الإسلامية وتوافرت فيه الأركان العامة للعقود من تراضي ومحل وسبب فهو جائز شرعا.

ثالثا: خصائص عقد صيانة البناء:

1- عقد محدد المدة: حيث يتفق طرفا العقد على أن يقوم الصائن من الانتهاء من أعمال الصيانة خلال المدة المحددة في العقد.

2- عقد وارد على عمل: حيث يكون الفعل الرئيسي المطلوب في هذا العقد هو القيام بأداء عمل وهو قيام الصائن بصيانة المبنى محل هذا العقد وهو في ذلك يشبه عقد المقاولة.[3]

3- عقد رضائي: إذ ينعقد هذا العقد بمجرد تبادل أطرافه للإيجاب والقبول ولا يشترط فيه الشكلية ومع ذلك يفضل دائما كتابة هذا العقد لما للكتابة من حجية في الأثبات. [4]

ثالثا: أهمية عقد صيانة البناء:

تظهر أهمية هذا العقد من خلال تحديد مجموع الفوائد والمميزات التي يحققها أطراف العقد جراء الاتفاق عليه ومنها:

1- يُمكن عقد صيانة البناء العميل من الاستعانة بأحد الشركات أو الأفراد المتخصصين بأعمال صيانة وترميم العقارات والاستفادة من خبراتهم الفنية والعلمية في هذا العمل والتي لا تكون متوفرة لدى العميل.

2- يستطيع العميل من خلال هذا العقد إثبات الأجزاء التي يرغب في ترميمها أو الوحدات التي يرغب في ترميمها وصيانتها إذا كان البناء مكون من أكثر من وحدة بحيث لا يكون ملتزما بسداد نظير عمل الصائن إلا في حدود ما تم الاتفاق عليه.

3- يسبق هذا العقد دراسة مستفيضة من قبل الصائن أو شركة الصيانة يتبين من خلالها مقدار النفقات والمواد اللازمة لصيانة المبنى بالشكل الذي يحقق الغرض من هذا العقد، ولا شك أن في ذلك أهمية كبيرة إذ يترتب عليه تحديد الميزانية التي يجب على العميل توفيرها للقيام بأعمال الصيانة.

4- من خلال هذا العقد يضمن العميل مسئولية الصانع عن أي أضرار قد تصيب المبنى محل عقد الصيانة وتكون ناتجة عن فعله الخاطئ أو عدم التزامه بما تم الاتفاق عليه في هذا العقد.

5- من خلال هذا العقد يضمن العميل تسليم الصانع للمبنى محل عقد الصيانة في الموعد المتفق عليه وإلا خضع لتوقيع الجزاء المقرر في الشرط الجزائي الذي يتضمنه هذا العقد.

6- يحقق الصانع سواء كان شركة أو فردا مكاسب مالية نتيجة إبرامه لهذا العقد تتمثل في المقابل لمادي الذي يحصل عليه نظير قيامه بأعمال الصيانة المتفق عليها.

7- يساعد هذا العقد في زيادة شهرة وانتشار الصانع سواء كان شركة أو فردا خاصة في الحالات التي يكون فيها الصائن على درجة كبيرة من المهنية والالتزام والجودة في أداء العمل المكلف به.

رابعا: لماذا يجب كتابة عقد صيانة البناء:

تُعتبر كتابة العقود وصياغتها في نموذج قانوني ومن خلال أحد المتخصصين القانونيين من أهم الأمور التي يجب على اطراف التعاقد الاهتمام بها نظرا لما تمثله كتابة العقود من حجية قانونية وقوة تدليليه كبيرة تفوق غيرها من أدلة الثبوت المقررة في القوانين، ويظهر ذلك جليا في الحالات التي يحدث فيها نزاع بين أطراف العقد حول وجوده من عدمه أو في حالة الاختلاف على أحد البنود المتفق عليها إذ يسهل إثبات حقيقة ما تم الاتفاق عليه من المتعاقدين في حالة وجود عقد مكتوب ويصعب على الطرف المنكر إثبات ما يخالف الكتابة، إذ لا يجوز إثبات ما يخالف الكتابة إلا بالكتابة ولا شك أن في ذلك ضمانة قوية لأطراف العقد من نكول احد الطرفين عن التزامه أو إنكاره لوجوده.

أما في حالة عدم وجود عقد مكتوب فيصعب على المدعي بوجود حق إثبات دعواه ويقع عليه وحده عبء إثباتها وهو أمر قد يكون في غاية الصعوبة ويخضع للسلطة التقديرية للقاضي بخلاف الكتابة، وقد يضطر المدعي بوجود التزام على الطرف الثاني إلى اللجوء إلى ذمة المدعي عليه بتحليفه اليمين الحاسمة والتي إذا حلفها سقط حق لمدعي في دعواه، وهو أثر خطير قد تضيع به الحقوق خصوصا إذا كان المدعي عليه سيء النية وحلف اليمين كذبا، لذلك تُعد كتابة العقود والتصرفات القانونية بين الأفراد من أهم الأشياء التي يجب على أطراف التعاقد الاهتمام بها للحفاظ على الحقوق من الضياع.

خامسا: نصائح مهمة عند كتابة عقد صيانة البناء:

1- يجب على العميل الاهتمام بذكر المواصفات التي يرغب أن يكون عليها المبنى بعد الانتهاء من الصيانة والاهتمام أيضا بذكر الوحدات التي تخضع لهذا العقد إذا كان المبنى مكون من أكثر من وحدة.

2- يجب النص صراحة على الطرف الذي يتحمل مسئولية شراء المواد التي يحتاجها الصائن في عملية الصيانة.

3- إذا كان الطرفان قد اتفقا صراحة على قيام العميل بشراء المواد اللازمة للصيانة فيجب النص صراحة على عدم مسئولية الصائن عن أي ضرر ينتج عن فساد أو رداءة المواد التي تم شراؤها.

4- إذا كان الصائن هو المسئول عن عملية شراء المواد وتخزينها فيجب النص على ضمانه لأي ضرر يقع نتيجة فساد أو رداءة المواد التي تم شراؤها.

5- يجب النص صراحة على الميعاد الذي يجب على الصائن تسليم المبنى محل هذا العقد فيه مع ذكر شرط جزائي يوقع على الصائن في حالة تأخره عن التسليم في الوقت المتفق عليه.

سادسا: تحذيرات مهمة عند كتابة عقد صيانة البناء:

1- احذر من إغفال مجموع المواصفات التي يجب أن يكون عليها المبنى بعد الانتهاء من ترميمه، وإذا كانت هذه المواصفات كثيرة فيتم تضمينها من خلال ملحق خاص بالمواصفات يتم النص عليه في هذا العقد.

2- احذر من عدم إرفاق الرسومات الهندسية وتقرير الحالة الفنية للمبنى بعقد صيانة البناء والنص صراحة على وجود هذه الرسومات وذلك التقرير في العقد ويتم التوقيع على الرسومات والتقرير من قبل الطرفان.

3- احذر من إغفال النص صراحة على عدم جواز قيام الصائن بتوكيل غيره في عمل الصيانة إذا كان العميل لا يرغب في قيام غيره بأداء اعمل الصيانة.

4- احذر من إغفال ذكر الجزاء المترتب على تأخر الصائن في تسلم المبنى محل الصيانة في الميعاد المتفق عليه.

سابعا: تعريفات في عقد صيانة البناء وفق النظام السعودي:

1- الصائن: هو الطرف الأول في عقد صيانة البناء وهو الذي يُعهد إليه بمهمة فحص وإصلاح ما يحتاجه المبنى من إصلاحات وذلك خلال مدة معلومة نظير حصوله على مقابل مادي معلوم، وقد يلتزم الصائن بالقيام بهذا العمل وحده أو بشراء المواد اللازمة للصيانة أيضا.[5]

2- العميل: هو الطرف الثاني في هذا العقد وهو مالك أو مستأجر المبنى محل هذا العقد والذي يلتزم بدفع المقابل المادي نظير قيام الصائن بأعمال الصيانة.

3- تقرير حالة المبنى: هو تقرير فني يُذكر فيه الحالة الفنية للمبنى محل هذا العقد من حيث حالته قبل الصيانة وما يحتاجه من مواد وأعمال لصيانته بشكل يجعله صالح للاستخدام.

ثامنا: كيفية كتابة عقد صيانة البناء:

لا يختلف الشكل القانوني لهذا العقد عن باقي العقود حيث يتكون من عدة فقرات رئيسية تقوم كل فقرة في توضيح جزء من مضمون ما تم الاتفاق عليه في هذا العقد على النحو الآتي:

1- عنوان العقد:

في هذا الجزء يتم ذكر المسمى القانوني للعقد بحيث يكون اسم العقد دالاً في ذاته على مضمونه مثل (عقد صيانة مبنى).

2- أطراف هذا العقد:

في هذا البند يتم ذكر بيانات أطراف هذا العقد على النحو الآتي:

أ- الطرف الأول: وهو غالبا ما يكون الصائن حيث يتم ذكر بيانته بالتفصيل فإذا كان شخصا طبيعيا يتم ذكر اسمه وسنه وعنوانه ورقم هويته الشخصية ورقم هاتفه وبريده الإلكتروني. وإذا كان الصائن عبارة عن شركة صيانة فيجب ذكر اسم الشركة ومقرها ورقم سجلها التجاري وبيانات المفوض بالتوقيع على العقود نيابة عنها وسند هذا التفويض.

ب- الطرف الثاني: وهو العميل فاذا كان شخصا طبيعيا يتم ذكر اسمه وسنه وعنوانه ورقم هويته الشخصية ورقم هاتفه وبريده الإلكتروني إن وجد. وإذا كان العميل شركة فيتم ذكر بياناتها من حيث الاسم والمقر ورقم السجل التجاري والمفوض بالتوقيع عليها وبيناته وسند ذلك لتفويض.

3- البند التمهيدي:

يُذكر في هذا البند مضمون ما تم الاتفاق عليه بين الطرفين ويُنص صراحة اتجاه رغبتهما إلى إحداث أثر هذا العقد، مثل: (حيث إن الطرف الأول يمتلك شركة صيانة المباني والعقارات ولما كان الطرف الثاني لديه مبنى يرغب في صيانته وإعادة ترميمه فقد اتجهت رغبة الطرفان على الاتفاق على هذا العقد بحيث يكون الطرف الأول مسئولا عن صيانة المبنى ملك الطرف الأول في مقابل ثمن يتم تحديده في بنود هذا العقد ويعتبر هذا البند جزء لا يتجزأ من ذلك العقد).

4- مواصفات المبنى:

في هذا البند يتم ذكر مواصفات المبنى محل هذا العقد من حيث عنوانه بالتفصيل والحالة الفنية له وإذا كان تقرير الحالة الفنية يحتوي على الكثير من المعلومات فيتم الإشارة في هذا البند إلى وجود تقرير بالحالة الفنية للمبنى مرفق مع هذا العقد.

5- مستلزمات الصيانة:

في هذا البند يتم النص على المواد التي يحتاجها الصائن لعمل الصيانة اللازمة ويحدد في هذا البند من المسئول عن شراء هذه المواد وفي كل الحالات تكون المواد على نفقة العميل.

6- المواصفات المتفق عليها:

في هذا البند يتم ذكر المواصفات التي يجب أن يكون عليها المبني بعد الانتهاء من الصيانة كالاتفاق على تعديل المساحات أو الواجهة أو غيرها من أشياء، كذلك المواصفات الفنية التي تؤكد قيام الصائن بأداء العمل الموكل إليهم بشكل احترافي، وإذا كانت المواصفات كثيرة فيتم التحاقها بملحق خاص بالمواصفات مع النص على ذلك صراحة في هذا البند.

7- الاعتبار الشخصي للصائن:

إذا كان العميل لا يرغب في قيام غير الصائن بالأعمال المشار إليها في هذا العقد فيتم النص على عدم جواز قيام الصائن بتوكيل غيره أو غير شركته بالقيام بتلك الأعمال.

8- ميعاد التسليم:

في هذا البند يُنص صراحة على الميعاد الذي يجب على الصائن تسليم المبنى فيه إلى العميل منتهياً من الصيانة وعلى الحالة المتفق عليها في هذا العقد.

9- جزاء التأخير في أعمال الصيانة عن الميعاد المتفق عليه:

في هذا البند يتم النص صراحة على شرط جزائي مقدر بالنقود يلتزم الصائن بدفعه إذا ما ثبت تأخره عن تسليم المبنى محل هذا العقد في الميعاد المتفق عليه ويفضل أن تكون قيمة الشرط الجزائي معقول حتى لا تخضع للسلطة التقديرية للقضاء سواء بالزيادة أو النقصان.

10- الثمن:

في هذا البند يتم النص صراحة على المبلغ النقدي الذي يستحقه الصائن نظير قيامه بأعمال الصيانة ويتم ذكر الثمن بالأحرف والأرقام، وإذا كان سيدفع على أقساط يتم بيان قيمة كل قسط وميعاد دفعه. ويتم النص على وجوب دفع العميل الثمن المتفق عليه إلى جانب ثمن البضاعة والنقل والتخزين لها إذا كان الصائن هو المتحمل مسئولية شرائها وتخزينها ونقلها.

11- المحكمة المختصة:

في هذا البند يتم النص صراحة على المحكمة المختصة بالفصل في هذا النزاع والقانون الواجب التطبيق. وإذا تم الاتفاق على شرط التحكيم فيجب التفرقة بين أمرين:

أ- أن يكون الطرفين يحملان الجنسية السعودية: وفي هذه الحالة ينعقد الاختصاص لهيئة تحكيم سعودية ويطبق القانون السعودي الذي حكم هذا العقد ولا يجوز الاتفاق على عقد الاختصاص لهيئة تحكيم أجنبيه.

ب- أن يكون أحد الطرفين أجنبيا: وفي هذه الحالة يجوز الاتفاق على عقد الاختصاص لهيئة تحكيم أجنبيه.

12- خاتمة العقد:

وفي هذا البند يتم النص على عدد صفحات العقد وعدد النسخ التي يتكون منها ولمن سلمت كل نسخة. وفي الخاتمة يوجد مكان مخصص لتوقيع العقود من قبل الأطراف بحيث ينتج العقد أثاره القانونية ويكون ملزما للطرفين منذ لحظة التوقيع عليه.

إعداد/ محمد إسماعيل حنفي.

[1] يوسف القاسم، بحث بعنوان الإجارة والجعالة على عقود الصيانة، أعمال الندوة الرابعة لبيت التمويل الكويتي، ص 334.

[2] مجلة مجمع الفقه الإسلامي، عدد 11، ج 2، ص279 – 280.

[3] محمد عزمي البكري، موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في القانون المدني الجديد، الكتاب الثاني، دار محمود للنشر، 2020، ص 11.

[4] طارق كاظم عجيل، الوسيط في عقد البيع، الجزء الأول، دار الحمد للنشر، ص 43.

[5] حفيظة الوكيلي، تحقيق المناط وأثره في اختلاف الفقهاء – فقه الأموال نموذجاً، دار الكتب العلمية، ص 588

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.