كيفية كتابة عقد تشطيب فيلا

تعد العقود الخاصة بأعمال المقاولات وخاصة التشطيبات من العقود الشائعة في حياتنا اليومية، فكثيرا ما يحتاج أصحاب العقارات وخاصة من يمتلك فيلا القيام ببعض التعديلات أو التشطيبات أو الترميمات على الفيلا الخاصة به، ومن ثم يلجأ ألي مقاول متخصص في مجال التشطيبات ليقوم بتلك الاعمال، ومن هنا تنشأ علاقة تعاقدية بين مالك الفيلا والمقاول فيما يعرف بعقد تشطيب فيلا.

يتضمن هذا العقد كافة البنود التي توضح حقوق والتزامات كلا الطرفين وطبيعة أعمال التشطيبات ….. وغيرها، وبالرغم من خضوع العقد لأراده الطرفين الا انه يوجد العديد من الصعوبات نظراً لعدم وجود نظام يتناول تلك العقود بالتفصيل.

ونظراً لتلك الاهمية سوف نتناول عقد تشطيب فيلا من عده نواح أهمها بيان مفهومه ومن ناحية ثانية نوضح اهم النصائح عند كتابة عقد تشطيب فيلا ومن ناحية ثالثة نوضح بنود العقد بالتفصيل وأخيراً نوضح أهم الاسئلة التي تدور حول عقد تشطيب فيلا على النحو التالي.

ثانياً: مفهوم عقد تشطيب فيلا:

عقد تشطيب فيلا كغيره من العقود التي تخضع لإرادة المتعاقدين ومن ثم يجب أن يتوافر فيه الرضا اللازم لتكوينه، أما موضوع العقد فيدور حول قيام المقاول بالتشطيبات والتي تتضمن على سبيل المثال أعمال تركيب البلاط وأعمال الدهان واعمال النجارة واعمال السباكة وأعمال تركيب الرخام والترميمات وغيرها.

لذا مفهوم عقد تشطيب الفيلا يدخل ضمن نطاق أعمال المقاولات، ويعرف عقد المقاولات بأنه -عقد يتعهد أحد طرفيه بمقتضاه بأن يصنع شيئًا أو يؤدي عملًا مقابل بدل يتعهد به الطرف الآخر- وهو عقد جائز سواء قدم المقاول العمل والمادة وهو المسمى عند الفقهاء الاستصناع، أو قدم المقاول العمل وهو المسمى عند الفقهاء بالإجارة على العمل. [1]

ثالثاً: ِنصائح هامة اثناء كتابة عقد تشطيب فيلا:

  • إطلاع مالك الفيلا والمقاول على كودات البناء السعودي والتي وضعتها اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي.
  • إطلاع مالك الفيلا على عينات من مواد التشطيب المستخدمة لمعرفه مدي جودتها قبل ابرام العقد وكتابتها بالتفصيل في العقد.
  • يفضل الاتفاق على قيام المالك باستلام التشطيبات على عده مراحل حتى يتمكن من إعمال رقابته علي جودة التشطيبات في كل مرحلة من مراحل التشطيب، ومن ثم الاستمرار على ذات المنوال أو إلزام المقاول علي القيام بتعديلات تناسب المالك.
  • يفضل الاتفاق على استلام المقاول المقابل المادي للعقد على عده دفعات، فمن ناحية يحصل المقاول علي مقدم يستطيع من خلاله شراء المواد الخام ودفع أجور العمالة ومن ثم الحصول على باقي قيمة العقد عند الانتهاء منه، ومن ناحية ثانية يتمكن مالك الفيلا من تدبر أمره إذا كان قيمة العقد كبيرة.

رابعاً: كيفية كتابة عقد تشطيب فيلا:

ــ مسمي العقد (عقد تشطيب فيلا)

البند الأول: ـ أطراف العقد: ـ

الطرف الاول: هو مالك الفيلا سواء كان شخص طبيعي او اعتباري.

الطرف الثاني: المنفذ (المقاول) وهو الشخص ذو الصفة الطبيعية أو الاعتبارية المرخص له، الذي يكلفه المالك بتنفيذ أعمال البناء، أو التركيب، أو التشغيل، أو الصيانة وفق الكود. [2]

وعلي العموم يتم ايضاح اسم الأطراف ورقم الهوية والعنوان تفصيلاً وبيان رقم السجل التجاري للمقاول وعنوان المراسلات.

البند الثاني: – موضوع عقد تشطيب فيلا: ـ

يوضح في هذا البند نوع التشطيبات المتفق عليها والتي يريدها مالك الفيلا والتي تشمل الاتي: ـ

  • جودة التشطيب شعبي، أو متوسط، أو فاخر، أو حسب المسمى المتعارف عليه.
  • نوعية المواد الخام المستخدمة سواء كانت محلية أو مستوردة وجودتها وتشمل تلك المواد على سبيل المثال نوع البلاط ونوع الدهان ونوع الرخام ونوع الخشب ونوع النوافذ المستخدمة بالتفصيل.
  • طبيعة أعمال التشطيب على نحو تفصيلي والتي تضمن على سبيل المثال عمل عازل للسطح وتركيب خامة معينة مثل الألمونيوم للنوافذ الخارجية ونوعية خشب معينه لإعمال النجارة وكذلك اعمال الجبس والكهرباء ونوعية الابواب وما يتصل بها من حديد لحماية النوافذ وخلافه.

 البند الثالث: – مدة العقد تشطيب فيلا: ـ

يوضح في هذا البند الفترة الزمنية المتفق عليها بين مالك الفيلا والمقاول لتنفيذ أعمال التشطيبات المتفق، كما يوضح به بداية قيام المقاول بأعمال التشطيبات، كما يوضح به ميعاد تسليم الفيلا النهائي بعد الانتهاء من كافة أعمال التشطيبات.

كما يوضح به موعد تسليم كل مرحلة على حدة وفي حالة الاتفاق على تسليم أعمال التشطيبات على عدة مراحل.

البند الرابع: قيمة عقد تشطيب فيلاً: ـ

يوضح في هذا البند المبالغ المالية التي سوف يتقاضاها المقاول نظير قيامة بأعمال التشطيبات وميعاد استلامها، ويتقاضى المقاول هذا المقابل المادي على دفعة واحدة على دفعات متعددة.

ويشمل هذا المقابل المادي جميع التكاليف التي تغطي أعمال التشطيب من مواد أولية، ومهمات، وأدوات، وعمالة.

كما يشمل جميع الاعمال الاضافية التي يطلبها صاحب الفيلا التي تزيد عن المتفق عليه بالعقد.

كما يشمل نسبة معينة يمكن الاتفاق عليها في حدود معينة في حالة تغير أسعار مواد التشطيب وخلافه.

البند الخامس: التزامات المالك بعقد تشطيب فيلا:

يوضح في هذا البند التزامات المالك تجاه المقاول والتي يمكن حصرها في الاتي: ـ

1) الالتزام بأن يسلم الفيلا للمقاول وذلك بأن يضعها تحت اشرافه وتصرفه ،في الميعاد المحدد في العقد أو خلال فترة زمنية من تاريخ سريان العقد.

2) الالتزام بسداد كافة المستحقات المالية للمقاول في مواعيدها المحددة.

3) الالتزام باستلام الفيلا بعد انتهاء المقاول من أعمال التشطيبات دون تعنت وخلال فترة زمنية يتم الاتفاق عليها بعد أخطاره من المقاول رسمياً بالاستلام، وإلا يعد هذا الاخطار بمثابة محضر استلام.

البند السادس: التزامات المقاول بعقد تشطيب فيلا:

يوضح في هذا البند التزامات المقاول تجاه المالك والتي يمكن حصرها في الاتي: ـ

  • الالتزام الأساسي علي المقاول هو تنفيذ اعمال التشطيبات المتفق عليها دون تأخير بحسن نية وبالمواصفات المتفق عليها وفق للأصول الفنية والمهنية المتعارف عليها.
  • الالتزام بتقديم كشوف بالمصروفات وفواتير بقيمة المواد الخام المستخدمة للمالك.
  • الالتزام بتسليم الفيلا بمواصفات التشطيب المتفق عليها بعد الانتهاء من كل مرحلة على حدة ـ في حالة الاتفاق على التسليم على مراحل متعددة ـ أو التسليم في حالة الاتفاق على التسليم النهائي.
  • التعاون الكامل مع المكتب الهندسي المشرف علي التشطيب وتقديم التسهيلات اللازمة للقيام بعمله وإظهار قدر من المرونة في العمل.
  • الالتزام باللوائح والقوانين والأنظمة المعمول بها في المملكة العربية بالسعودية، وخاصة أكواد البناء السعودية [3] ، والالتزام بعدم الاضرار بالغير وعدم التسبب في الازعاج للجيران، والالتزام بنظافة البيئة المحيطة والتخلص الأمن من المخلفات وبقايا التشطيب.
  • ضمان شامل وكامل لكافة اعمال التشطيبات لمدة زمنية محددة بعد استلامها غير شامل فعل الغير وسوء الاستخدام من المالك والحوادث المفاجئة غير المتوقعة مثل الحرائق.
  • يضمن المقاول أعمال المقاولين من الباطن والذي يسند أليهم أعمال التشطيبات أو جزء منها بالتضامن مع المقاول الاصلي فيما بينهما في مواجهة مالك الفيلا.

البند السابع: تعيين مكتب هندسي استشاري: ـ

بموجب هذا البند يتم تعيين أحد المكاتب الهندسية الاستشارية المتخصصة تكون مهمته الإشراف والرقابة على أعمال التشطيبات التي يقوم بها المقاول في كل مرحلة على حده، ولمطابقة الأعمال الخاصة بالتشطيب طبقاً للمواصفات المتفق عليها، ويسأل بالتضامن مع المقاول أمام المالك عن عدم مطابقة التشطيب للمواصفات.

 البند الثامن: الشرط الجزائي: ـ

يوضح في هذا البند قيمة الشرط الجزائي الاتفاقي أو في حالة أخلال اي من الطرفين بالتزاماتهما الواردة بالعقد، ويعد هذا البند الرادع للطرفين لتنفيذ التزاماتهما على الوجه الأمثل.

البند التاسع: أنهاء العقد:

  • ينتهي عقد تشطيب فيلا بانتهاء الاعمال المتفق عليها باستلام المالك الفيلا وأستلام المقاول مستحقاته كاملة.
  • ينتهي عقد تشطيب فيلا بالفسخ الاتفاقي في حالة اتفاق مالك الفيلا والمقاول علي أنهاؤه قبل انتهاء مدته.
  • ينتهي عقد تشطيب فيلا بالفسخ القضائي في حالة صدور حكم قضائي بالفسخ حالة أخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته المنصوص عليها بالعقد.

البند العاشر: الاختصاص القضائي:

يوضح في هذا البند المحكمة المختصة في حالة نشوء نزاع حول تنفيذ العقد أو تفسيره في حالة وجود غموض في أحد بنوده، ويخضع هذا العقد عموماً للمحاكم المختصة في المملكة العربية السعودية والانظمة المعمول بها في هذا الشأن.

البند الحادي عشر: المراسلات:

يوضح في هذا العقد عنوان الاتصال والمراسلات لكل طرف سواء بالوسائل التقليدية او الوسائل الإلكترونية مثل الايميل.

البند الثاني عشر: نسخ العقد:

يوضح في هذا البند عدد نسخ العقد، ويحرر العقد من عدد من النسخ لكل طرف من أطرافه للعمل به عند اللزوم.

خامساً: أهم الاسئلة التي تدور حول عقد تشطيب فيلا: ـ

س \هل يمكن اسناد بعض أعمال التشطيبات لمقاول من الباطن؟

لا يوجد ما يمنع من اسناد بعض اعمال التشطيبات لمقاول من الباطن فعقد تشطيب فيلا يتضمن العديد من الأعمال فمثلاً يتضمن اعمال سباكة وأعمال كهرباء وأعمال دهان …. وغيرها، وقد لا يتوافر لدي المقاول الخبرة الفنية للقيام بتلك الاعمال بنفسه، لذا يلجئ المقاول بصفته صاحب عمل لأسناد تلك الاعمال لأخرين وفي تلك الحالة يضمن تلك جودة تلك الاعمال في مواجهة المالك. [4]

س \ هل تؤدي القوة القاهرة لأنهاء العقد؟

تعرف القوة القاهرة بأنها حادث عام لاحق للعقد غير متوقع يجعل من الالتزام مستحيل، وتعد القوة القاهرة من اسباب انهاء العقود عموماً، لذا متي توافرت شروطها فبطبيعة الحال تؤدي الي انهاء العقد.

س \ هل يجوز للمقاول التنازل عن عقد التشطيب لصالح مقاول آخر؟

لا يحق للمقاول التنازل عن عقد التشطيب لصالح مقاول أخر بإرادته المنفردة، إلا إذا نص العقد على المبرم بينه وبين المالك علي السماح له بذلك، أو تم الحصول على موافقة خطية لاحقة من المالك.

س \ هل يجوز كتابة عقد تشطيب فيلا بلغة غير اللغة العربية؟

للإجابة على هذا التساؤل يجب ان نوضح امرين الاول انه لا يوجد نظام يوضح قواعد ابرام عقود التشطيبات عموماً، ومن ناحية اخري معظم الانظمة السعودية مثل نظام العمل السعودي ونظام المنافسات والمشتريات الحكومية ونظام الامتياز التجاري أكدت على أن اللغة العربية هي اللغة المعتمدة في تفسير العقد وتنفيذه ومع ذلك يجوز للطرفين استعمال إحدى اللغات الأجنبية في كتابة العقد أو جزء منه إلى جانب اللغة العربية وإذا وجد تعارض بين النص العربي والأجنبي يعمل بالنص العربي كما يكون الاعتماد فيما يتعلق بالمواصفات والمخططات على اللغة العربية. [5]

بناء على ما تقدم ونظراً لعدم وجود تنظيم قانوني شامل لأعمال المقاولات وخاصة التشطيبات الا بعض الاحكام المتفرقة في بعض الانظمة السعودية مثل تنظيم الهيئة السعودية للمقاولين والعقود النموذجية مثل عقد الاشغال العامة[6] ، مما يضع صعوبات أمام المالك والمقاول في معرفه حقوقه والتزاماته، لذا فمن الضروري اللجوء لمحام متخصص في عقود التشطيبات ليصيغ عقد يحفظ حقوق ويحدد التزامات كل طرف على وجه دقيق وسليم قانوناً.

اعداد \ حسان الجوهري المحامي.

[1]  قرار رقم: 129 (14/3) مجمع الفقه الإسلامي الدولي https://iifa-aifi.org/ar/2118.html

[2]   نظام تطبيق كود البناء السعودي تاريخ الإصدار1438/04/26 هـ الموافق: 24/01/2017 مـ

[3]   https://sbc.gov.sa/Ar/Eservices/Pages/ServiceDetails.aspx?ServiceID=6

[4]  المادة الرابعة من نموذج عقد أشغال عامة حسب ما تضمنه قرار مجلس الوزراء   رقم 136 وتاريخ 13/6/1408هـ

[5]  المادة السادسة من نموذج عقد أشغال عامة حسب ما تضمنه قرار مجلس الوزراء   رقم 136 وتاريخ 13/6/1408هـ

[6] نموذج عقد أشغال عامة حسب ما تضمنه قرار مجلس الوزراء   رقم 136 وتاريخ 13/6/1408هـ.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.