كيفية كتابة عقد بيع بيت بالتقسيط في القانون السعودي

نجد أنه كان الاعتياد على الدفع النقدي الذي يتضمن شراء المشتري السلعة، ودفع ثمنها كاملًا للبائع في الحال، ولكن أصبحنا اليوم نعيش في عصر ازدادت فيه الاحتياجات الاستهلاكية، وتزايدت فيه أسعار السلع، وتعددت فيه المنتجات بشكل واسِع؛ ونتج عن ذلك ظهور أساليب وأنواع مختلفة للدفع مقابل حصول المستهلك على السلع التي يرغب في شراءها، وقد انتشر بشكل واسِع استخدام نظام الدفع بالتقسيط، وأدى استخدامه إلى زيادة حجم إنتاج السلع وتسويقها إلى حد لم يكن من المستطاع تحقيقه في ظل أسلوب البيع النقدي، فنجد أن كثيرًا من الناس يرغبون في شراء بيت، ولكنهم ليس لديهم القدرة المالية على ذلك؛ فيلجئون إلى شراءه بطريقة التقسيط، وذلك من خلال إبرام عقد بيع بيت بالتقسيط؛ لذا سوف نتناول في هذا المقال مفهوم عقد بيع بيت بالتقسيط، ودليل مشروعيته من القرآن الكريم والسنة، وأهميته، ولماذا نحتاج إلى كتابة هذا العقد، وماذا لو يكتب، ونصائح عند كتابته، وخصائصه، وذلك على النحو الآتي:

ثانيًا: مفهوم عقد بيع بيت بالتقسيط في القانون السعودي

يُعرف البيع بالتقسيط على أنه: “نوع من أنواع البيوع الآجلة، يتفق بموجبه البائع والمشتري على سداد الثمن مجزأ على دفعات”.

ثالثًا: دليل مشروعية عقد بيع بيت بالتقسيط

توجد أدلة عديدة على مشروعية عقد بيع بيت بالتقسيط سواء من القرآن، أو السنة، وذلك على النحو الآتي:

١-دليل مشروعية عقد بيع بيت بالتقسيط من القرآن الكريم:

قوله تعالى “وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبَا” [البقرة:275]

٢-دليل مشروعية عقد بيع بيت بالتقسيط من السنة:

عن عائشة رضى الله عنها: جَاءَتْنِي بَرِيرَةُ فَقَالَتْ كَاتَبْتُ أَهْلِي عَلَى تِسْعِ أَوَاقٍ فِي كُلِّ عَامٍ وَقِيَّةٌ، وكان ذلك في وجود الرسول صلى الله عليه وسلم وأقرها على ذلك.

رابعًا: تعريفات مهمة متعلقة بعقد بيع بيت بالتقسيط

هناك مجموعة من التعريفات التي يتعين عليك معرفتها فيما يتعلق بعقد البيع بالتقسيط، وتتمثل هذه التعريفات فيما يلي:

١-المقصود بالفائدة الثابتة: هي فائدة تم احتسابها على كامل مبلغ القرض الأصلي، ولكامل مدة التقسيط، ولا تتغير إلى تاريخ نهاية العقد وسداد جميع الأقساط.

٢-المقصود بالفائدة المتناقصة: هي نسبة فائدة تقل قيمتها كلما تم سداد جزء من ثمن السيارة، إذ يتم احتساب الفائدة كل شهر، وذلك بناءً على قيمة ثمن السيارة المتبقي في ذمة المشتري.

٣-المقصود بكفالة الغرم والأداء: هي التي يلتزم فيها الكفيل بأداء ما التزم به المدين والوفاء به للدائن.

٤-المقصود بالرهن: هو حبس عين؛ لتكون ضمانًا للدين.

خامسًا: أهمية عقد بيع بيت بالتقسيط

تُكمن أهمية عقد بيع بيت بالتقسيط في أنه من خلال إبرام عقد بيع بيت بطريقة التقسيط، يستطيع كل من يرغب في شراء بيت، ولكنه لا يمتلك القدرة على دفع ثمنه في الحال من الحصول عليه بطريقة التقسيط، فيقوم من يرغب في شراء البيت بدفع جزء من قيمته للبائع، أما المبلغ المتبقي من ثمن البيت فيحصل عليه البائع على دفعات حتى يتم دفع كامل الثمن المتفق عليه، وهذا النوع من البيوع يُساعد على تلبية احتياجات من لم يكن لديه القدرة المالية اللازمة لشراء بيت على شراءه بطريقة التقسيط، كما أن هذا النوع من البيوع يلعب دورًا أساسيًا في نمو سوق الاستثمار العقاري وتطوره.

سادسًا: لماذا تحتاج إلى كتابة عقد بيع بيت بالتقسيط

يتعين كتابة عقد بيع بيت بالتقسيط؛ لأنه بمثابة إقرار من الموقع بصحة ما ورد به، وهو ما يضمن المحافظة على حقوق أطراف العقد، فيكون كل طرف ملزم بتنفيذ التزاماته الواردة في العقد تجاه الطرف الآخر، كما أنه من خلال كتابة هذا العقد يتم تحديد الشروط التي يتفق عليها الطرفان، وتحديد محل العقد تحديدًا دقيقًا، ووصفه وصفًا دقيقًا، كما يُعد عقد بيع بيت بالتقسيط بمثابة المنقذ لطرفيه في حالة وقوع نزاع بينهم فيما يتعلق بما تم الاتفاق عليه، والتزامات كلًا منهما، وإثبات ماورد في العقد.

سابعًا: ماذا لو لم يُكتب عقد بيع بيت بالتقسيط

في حال تم الاتفاق بين طرفين على بيع بيت بالتقسيط بدون كتابة عقد؛ فهذا يُعرضهم للعديد من المخاطر؛ حيث لا يستطيع طرفا عقد البيع بالتقسيط إثبات ما تم الاتفاق عليه، فقد يُنكر أحد الطرفين ما وقع بينهما من اتفاق؛ وينتج عن ذلك ضياع حقوق أحد طرفي العقد، وقد تجد نفسك تتحمل التزامات أكثر مما تم الاتفاق عليه مع الطرف الآخر، وسيتعين عليك البحث عن طريقة من طرق الإثبات؛ لكي تُثبت إبراء ذمتك في مواجهة الطرف الآخر؛ لذا فإن كتابة عقد بيع بالتقسيط أمر هام جدًا.

ثامنًا: خصائص عقد بيع بيت بالتقسيط

يتسم عقد بيع بيت بالتقسيط بمجموعة من الخصائص التي تميزه عن غيره، وذلك على النحو الآتي:

١-عقد بيع بيت بالتقسيط من العقود الرضائية:

وهذه من الخصائص المهمة في عقود البيع بالتقسيط، فنجد أن أي عقد من عقود البيع يعتمد على رضا الطرفين، بمعنى توافقهما، وقبولهما على تنفيذ كافة نقاط العقد، ويشترط في التراضي أن يكون خاليًا من عيوب الرضا كالغلط، والإكراه، والتدليس.

٢-عقد بيع بيت بالتقسيط من العقود الملزمة للجانبين:

 يُعد عقد بيع بيت بالتقسيط من العقود الملزمة للجانبين، ويرجع ذلك إلى أن عقد بيع بيت بالتقسيط يُنشئ التزامات على عاتق طرفي العقد (البائع، والمشترى)، وذلك بخلاف العقود غير الملزمة التي ترتب التزامًا على أحد الأطراف دون الآخر.

٣-عقد بيع بيت بالتقسيط من المعاوضات المالية:

يُعد عقد بيع بيت بالتقسيط من عقود المعاوضات؛ نظرًا لأن كلًا من طرفيه يأخذ مقابلا لما يعطيه، فالمشتري يحصل على المبيع، والبائع يحصل على الثمن مجزأ على دفعات.

٤–عقد بيع بيت بالتقسيط من العقود المسماة:

يُغد عقد بيع بيت بالتقسيط من العقود المسماة التي أفرد لها المشرع أحكام خاصة بها.

تاسعًا: ماهية أركان عقد بيع بيت بالتقسيط

عقد بيع بيت بالتقسيط شأنه شأن كافة العقود لابد أن تتوفر فيه الأركان العامة للتعاقد من رضا ومحل وسبب مشروع، وذلك على النحو الآتي:

١-ركن الرضا:

يتمثل هذا الركن في التعبير عن إرادة المتعاقدان المتمثلة في الإيجاب والقبول، ويجب أن يكون صحيحًا خاليًا من عيوب الرضا، كالغلط والإكراه والتدليس، ولا يكفي وجود الرضا لإبرام عقد بيع بيت بالتقسيط، ولكن يجب أن يكون هذا الرضا صادرًا عن ذي أهلية أي أن يكون أهلًا للتصرف.

٢-ركن المحل:

ويقصد بمحل عقد بيع بيت بالتقسيط المعقود عليه (البيت)، ويجب أن يكون هذا المحل معلومًا ومملوكًا للبائع ومقدورًا على تسليمه.

٣-ركن السبب:

وهو الباعث الدافع على التعاقد، ويتمثل في تحقيق الغرض الذي يسعى أطراف العقد إلى تحقيقه من وراء إبرام العقد، وسبب عقد بيع بيت بالتقسيط هو الملكية.

عاشرًا: التزامات البائع في عقد بيع بيت بالتقسيط

هناك مجموعة من الالتزامات الناشئة عن عقد بيع بيت بالتقسيط ويجب على البائع الالتزام بها، وذلك على النحو الآتي:

1- يلتزم البائع بتسليم المبيع (المنزل) للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع. ويشمل التسليم ملحقات المبيع ، وكل ما تم تجهيزه بشكل دائم لاستعماله ، وفق ما تقتضيه طبيعة المنزل ، والعرف ، ونية الأطراف المتعاقدة. يتم التسليم بوضع المنزل تحت تصرف المشتري، بحيث يتمكن المشتري من حيازته واستخدامه دون عائق بطريقة تتناسب مع طبيعة المبيع، وفق نص (المادة 3) من الدفعة. نظام البيع بالتقسيط في القانون السعودي.

٢-يلتزم البائع بالتنازل عن عقد البيع للمشترى بعد استكمـــــــال الأقساط.

3- يلتزم البائع بتسليم المشتري الشيك المستحق سداده بعد تحصيل المشتري قيمته.

٤-يلتزم البائع بعدم التعرض منه أو من الغير تجاه المشترى في ملكيته وحيازته للبيت المباع محل هذا العقد، وذلك من تاريخ الإستلام المنصوص عليه في العقد.

الحادي عشر: التزامات المشترى في عقد بيع بيت بالتقسيط

هناك مجموعة من الالتزامات الناشئة عن عقد بيع بيت بالتقسيط ويجب على المشتري الالتزام بها، وذلك على النحو الآتي:

١-يلتزم المشترى بعدم التصرف بالبيع أو غيره من التصرفات القانونية في البيت محل هذا العقد إلا بعد سداد الثمن كاملًا للبائع، وتصبح أي تصرفات قبل سداد الثمن كاملًا من قِبل المشترى باطلة، وغير نافذة في مواجهة البائع.

٢-يلتزم المشتري بتقديم ما يثبت أنه يستطيع سداد قيمة البيت من ضمانات مالية، أو أوراق ملكية أراضي، أو منشآت.

٣-يلتزم المشتري بدفع كافة الأقساط المستحقة على البيت المبيع في المواعيد المتفق عليها في العقد.

٤-يلتزم المشتري بدفع الأقساط في محل إقامة البائع، مالم يتم الاتفاق على غير ذلك، وذلك وفقًا لنص (المادة ٦) من نظام البيع بالتقسيط في القانون السعودي.

الثاني عشر: نصائح عند كتابة عقد بيع بيت بالتقسيط

نظرًا لأهمية عقد بيع بيت بالتقسيط، والحجية التي يتمتع بها، وحتى لا تتعرض للاحتيال والنصب، نقدم لكم بعض من النصائح المفيدة عند كتابة صيغة عقد بيع بيت بالتقسيط.

١-ننصحك بالتأني عند توقيع عقد بيع بيت بالتقسيط، وأخذ المدة الكافية في قراءة بنوده وشروطه، والاستفاضة بالسؤال عن كل ما لا يصل إلى ذهنك.

٢-ننصحك بكتابة تاريخ العقد، فنجد أن هناك عقود كثيرة لم يقم أصحابها بكتابة تاريخ العقد فيها وهذا عيب كبير يقلل من حجية العقد.

٣-ننصحك ببيان اسم المشترى والبائع كاملًا، ورقم الهوية، ويُفضل حصول كل طرف على صورة بطاقة الطرف الآخر.

٤-ننصحك باشتمال العقد على بند صريح بإقرار البائع بأنه لم يسبق له التصرف في المبيع (البيت)، وعدم ترتيب أي حقوق عليه للغير.

٥-ننصحك بأن يوضع ضمن بنود العقد تاريخ تسديد الأقساط وقيمتها المتفق عليها، وفترات السماح، وموعد استلام المبيع.

٦-بيان حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري في حالة إخلال أي منهما بشروط العقد.

٧-بيان السعر الإجمالي للمبيع، والمبلغ المتفق عليه والذي يتعين على المشتري دفعه مقدمًا.

الثالث عشر: تحذيرات بشأن عقد بيع بيت بالتقسيط:

ينبغي على أطراف العقد عند إبرام عقد بيع بيت بالتقسيط مراعاة الأمور الآتية:

١- أن يتوافر في عقد بيع بيت بالتقسيط الشروط اللازمة لصحة أي بيع.

٢-ينبغي أن يكون الثمن الكلي معلومًا منذ بداية العقد.

٣-ينبغي أن يكون نظام دفع الأقساط معلومًا ومحددًا منذ بداية التعاقد.

الرابع عشر: أسئلة متعلقة بعقد بيع بيت بالتقسيط

يُثير عقد بيع بيت بالتقسيط العديد من الأسئلة التي يمكن أن تدور في ذهن الراغبين في التعاقد، ونُبين ذلك فيما يلي:

– ماهية البيوع التي لا يجوز فيها الأجل؟

نجد أن هناك بعض البيوع لا يجوز فيها الأجل، فقد ورد في الأحاديث قوله صلى الله عليه وسلم (الذهب بالذهب، والفضة بالفضة، والبر بالبر، والشعير بالشعير، والتمر بالتمر، والملح بالملح، مثلًا بمثل، سواء بسواء، يدًا بيد؛ فإذا اختلفت هذه الأشياء فبيعوا كيف شئتم؛ إذا كان يدًا بيد). فهذه البيوع الستة وما في معناها مما تتوافر فيه علة الربا، لا يجوز فيها البيع لأجل.

– ما الفرق بين الربا والبيع بالتقسيط؟

تبدو أهمية التفرقة بين الربا والبيع بالتقسيط، في أن الربا حرام شرعًا، فالربا ليس بيعًا، إنما هو قرض بفائدة والمقترض يضمن القرض، ويضمن الفائدة، ففي الربا لا وجود لفكرة السلعة، وإنما يقوم على النقد فقط، أما البيع بالتقسيط فهو يقوم على بيع سلعة معينة مملوكة للبائع.

– هل يحق للجميع مزاولة عمليات البيع بالتقسيط في النظام السعودي؟

يعتقد البعض أنه من حق الجميع ممارسة نشاط بيع بيت بالتقسيط، ولكن في الحقيقة لا يجوز للجميع ممارسة البيع بالتقسيط؛ لأنه يشترط لمزاولة عمليات البيع بالتقسيط على وجه الاحتراف أن يتم ذلك من خلال شركة، أو مؤسسة مرخص لها بذلك من قبل وزارة التجارة، والصناعة، وذلك وفقًا لنص (المادة ٩) من نظام البيع بالتقسيط في القانون السعودي.

يجب على من يمارس هذه العمليات على هذا النحو أن يحتفظ بسجل خاص بقيد هذه العمليات ، وفق النموذج الذي تقرره وزارة التجارة والصناعة ، على أن يكون هذا السجل مستوفيا للشروط والضمانات المقررة في نظام الدفاتر التجارية ، ويحتفظ بسجل منتظم. حساب الإيرادات والمصروفات المتعلقة بهذه العمليات. العمليات ، ويجب مراجعة هذا الحساب سنويًا من قبل محاسب مسجل في سجل المحاسبين القانونيين ، وفقًا لقانون المحاسبين القانونيين ، على أن يتم تزويد مركز المعلومات المتعلق ببيع التقسيط المنصوص عليه في هذا النظام بالمعلومات. المنصوص عليها في لائحة المركز.

– هل يجوز للبائع أن يشترط على المشتري تقديم رهنًا، أو كفالة حتى أداء أقساط ثمن البيت كلها؟

نعم يجوز للبائع اشتراط ذلك على المشتري.

– ماذا يحدث في حالة تأخر المشتري في سداد قيمة إحدى الأقساط عند حلول موعد الاستحقاق دون إبداء سبب يقبله البائع لهذا التأخير؟

إذا تأخر المشتري في دفع قيمة أحد الأقساط عند استحقاق السداد دون إبداء سبب يقبله البائع لهذا التأخير ، ففي هذه الحالة يحق للبائع اللجوء إلى القضاء للمطالبة بقيمة المبلغ. تحقق من استحقاق السداد.

– ما المحكمة المختصة في حالة حدوث أي نزاع حول عقد بيع بيت بالتقسيط؟

في حالة حدوث أي نزاع حول هذا العقد؛ فإن المحكمة المختصة هي المحكمة الواقع بدائرتها محل البائع.

– هل يُسأل البائع في حالة حدوث أي ضرر بالمبيع بعد تسليمه للمشتري؟

لا يسأل البائع عن أي ضرر يصيب المبيع بعد تسليمه للمشتري ما دام قد سلمه له وفق ما تم الاتفاق عليه وما يريده المشتري.

– هل يجوز للبائع أن يزيد من قيمة الشيء المبيع (البيت) بعد استيفاء القيمة المتفق عليها؟

لا يجوز للبائع أن يزيد من قيمة الشيء المبيع (البيت) بعد استيفاء القيمة المتفق عليه.

– على من يقع عبء تحمل مصـــــــــروفات ورســــــــــوم وأتعــــــــــــاب إنهــــــــــــاء العقد الرسمي، وما يتعلق بإجـــــــــــراءات نقل الملكية؟

عبء تحمل هذه المصروفات يقع على عاتق المشتري.

– ما جزاء من يخالف أحكام البيع بالتقسيط في القانون السعودي؟

يعاقب بغرامة لا تزيد على مائة ألف ريال ، وتضاعف العقوبة في حالة العود ، مع إمكانية وقف التنفيذ ، كل من يخالف أحكام البيع بالتقسيط. النشاط موضوع المخالفة لمدة لا تزيد عن ستة أشهر.

– هل يحق للبائع فسخ العقد إذا تأخر المشتري عن سداد قسط من الأقساط في المواعيد المتفق عليها؟

نعم إذا تأخر المشتري عن سداد قسط من الأقساط المستحقة عليه يعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه إذا كان هناك اتفاق صريح في العقد على ذلك، وذلك وفقًا لنص (المادة١٠) من نظام البيع بالتقسيط في القانون السعودي.

هل يجوز للبائع في عقد بيع بيت بالتقسيط اشتراط غرامة تأخيريه على المشتري عند التأخير في دفع قسط من الأقساط المتفق عليها؟

لا يجوز للبائع اشتراط هذه الغرامة، ويرجع ذلك إلى أن الغرامة التي تشترط بسبب التأخر في وفاء الدين أو دفع قسط من الأقساط يُعد من قبيل الربا، وهو محرم شرعًا، سواء كانت مشروطة في العقد أم لا، ولا يجوز الدخول في عقد يحتوي على مثل هذا الشرط؛ لأنه مفسد للعقد ابتداء.

ما الإجراء الذي يحق للمشتري اتخاذه إذا قام بالوفاء بالأقساط لحين موعد التسليم، ورفض البائع إتمام نقل ملكية المبيع؟

يحق للمشتري اللجوء إلى المحكمة والمطالبة بتنفيذ العقد وإتمام إجراءات نقل ملكية المبيع، أو فسخ العقد مع المطالبة بالتعويض.

– هل يحق للبائع أن يستوفي مبلغًا من قيمة البيت المبيعة عند تسليم المبيع؟

يحق للبائع أن يستوفي مبلغًا لا يقل عن (٢٠٪) من ثمن البيت المبيع عند تسليمه للمشتري، وذلك وفقًا لنص (المادة ٥) من نظام البيع بالتقسيط السعودي، وتقل هذه النسبة في حال تقديم المشتري لكفيل غُرم أو رهن.

الخامس عشر: لماذا يتعين الاستعانة بمحامٍ لكتابة عقد بيع بيت بالتقسيط؟

إن عقد بيع بيت بالتقسيط ملزم لطرفيه، ويترتب عليه التزامات خطيرة على كلا الطرفين، ويحرص كلٌ من طرفي العقد على الحفاظ على حقوقه بإلزام الطرف الآخر بالتزامات كثيرة؛ لذا ننصحك دومًا أن تستعين بمحامٍ متخصص في صياغة عقود بيع بيت بالتقسيط، لا سيما وأن المحامي المتخصص سيعمل على حفظ جميع حقوقك في العقد، ويُنبهك لجميع المخاطر التي يمكن أن تلحق بك مستقبلًا جراء التوقيع على هذا العقد، ويرجع ذلك إلى أن المحامي يكون لديه خبرة واسعة وكبيرة في صياغة بنود العقد بحيث يختار بكل دقة اللفظ المناسب لكل بند، ويكون لديه الخبرة المكتسبة في إغلاق أي ثغرة في العقد يمكن أن يتم استغلالها للإخلال بالتزاماته، ويكون لديه أيضًا القدرة على التفاوض مما يساعد في صياغة عقد متقن.