كيفية كتابة عقد البيع

مقدمة: يدور موضوع هذا المقال حول اتفاق يتنازل الإنسان بموجبه عن أهم حق يباشره على ما يملك[1]، وهو الاتفاق الأقدم والأكثر ذيوعا بين بني البشر؛ ويسمى بعقد البيع، سنأخذ في هذا المقال بيان أحكامه وكيفية صياغته إضافة إلى اهم النصائح حول إبرامه.ثانياً: تعريف عقد البيع:

في الشريعة: البيع هو التمليك، والتمليك هو المقصود من عقد البيع، وامتلاك الثمن هو الوسيلة إليه.

وعلى خلاف ما يظن الكثيرون، مجرد إبرام عقد البيع لا ينقل للملكية، بل ينشئ التزام على عاتق المالك تجاه المشتري بنقلها؛ فهو عقد ينشئ التزام شخصي بنقل الحق العيني إلى المشتري؛ حيث تنتقل ملكية المنقولات بالقبض، وتنتقل الملكية في العقار عن طريق الإفراغ العقاري[2]. وهذا ما يتجلى من تعريف كلاً من المشرع المصري والفرنسي[3] لهذا العقد، ففي القانون المصري “البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي” م 418 مدني مصري[4].

ثالثاً: شرعية العقد:

أباح المشرع عز وجل البيع في كتابه الكريم في عدة مواضع؛ أبرزها قوله تعالى “وأحل الله البيع وحرم الربا” سورة البقرة الآية 275.

وقوله تعالى “يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا لَا تَأْكُلُوا أَمْوَالَكُم بَيْنَكُم بِالْبَاطِلِ إِلَّا أَن تَكُونَ تِجَارَةً عَن تَرَاضٍ مِّنكُمْ ۚ وَلَا تَقْتُلُوا أَنفُسَكُمْ ۚ إِنَّ اللَّهَ كَانَ بِكُمْ رَحِيمًا” سورة النساء الآية 29.

ولم تتوان أحاديث الرسول عن التأكيد على مشروعية البيع؛ حيث قوله (ص) “إنما البَيْعُ عن تَرَاضٍ والخِيارُ بعدَ الصَّفْقَةِ ولا يَحِلُّ لِمسلمٍ أنْ يَغْشَّ مسلمًا”. فالبيع مشروع متى تحققت مشروعية أركانه[5] فيقول (ص) “إِنَّ اللَّهَ وَرَسُولَهُ حَرَّمَ بَيْعَ الْخَمْرِ، وَالْمَيْتَةِ، وَالْخِنْزِيرِ، وَالْأَصْنَامِ”.

رابعاً: أهمية عقد البيع:

لا يغفل بني بشر عن أهمية عقد البيع إذ إنه من أهم العقود وأكثرها ذيوعاً واستخداماً؛ فبموجبه ينتقل حق الملكية من مالك إلى أخر، وبشكل أبسط هو أشبه بنشاط نباشره يومياً، بدونه لا يستقيم النظام في العالم. فالإنسان دائما في صراع مع حاجاته المتعددة التي لن يستطيع أن يلبيها وحيداً، لذا يلجأ إلى الشراء من الغير مقابل مبلغ من المال.

خامساً: لماذا نحتاج لكتابة عقد البيع:

يتصف عقد البيع بأنه عقد رضائي[6] أي أنه ينعقد بمجرد تلاقي إرادة طرفيه؛ والتعبير عن هذه الإرادة قد يكون شفاهه أو كتابة، ولكن الشائع أن يفرغ العقد في صورة مكتوبة؛ ذلك إن كتابة العقد تشكل ضمانة للحقوق الواردة به، وتجنب المدعي بالحق مشقة اللجوء إلى القضاء لإثبات وجود الاتفاق من عدمه.

وتجب الملاحظة إلى وجود بعض أنواع البيوع تتميز بالطابع الشكلي[7] منها عقد بيع السفينة وعقد بيع الوحدات العقارية على الخارطة[8] فهو عقد شكلي عند التعاقد قبل البناء وانتهائي عند اكتمال البناء.

ومن هنا تكمن أهمية الاستعانة بمتخصص في صياغة العقود خشية الوقوع بمغبة البطلان وضياع الحقوق.

سادساً: أهم النصائح والتحذيرات في كتابة هذا العقد:

أولاً: تأكد من تحقق كل أركان العقد عند إبرامه من (رضا ومحل وسبب)، وخلوه من أي عيب قد يشوبه بالبطلان سواء مطلق أو نسبي[9].

ثانياً: تأكد من وضوح بند الثمن خاصة إذا كان مجزأ على دفعات.

ثالثاً: راجع بدقة أحكام بنود التأخر عن دفع الثمن والتأخر في تسليم الشيء المبيع.

رابعاً: تأكد من وصف الشيء المبيع وصف مانع جامع، بحيث لا يدع أي مجال للشك حياله.

خامساً: تأكد من توقيع كل ملاك المبيع -أو من يمثلهم- على العقد المبرم بينكم.

سادساً: إذا أقدمت على شراء عقار شامل التشطيب، تأكد من وجود بند في العقد به كل مواصفات التشطيب بكل تفصيلاته. وعند الاستلام لا تغفل عن معاينة العقار معاينة شاملة كاملة لكل ما تم الاتفاق عليه ببند التشطيب.

سابعاً: إذا لم يكن تسليم المبيع في مجلس العقد لا تغفل عن النص على موعد التسليم على أن تجعل له حداً أقصى بتجاوزه تتحقق غرامات على البائع عن تأخيره في قبض أو إفراغ[10] الشيء للمبيع.

ثامناً: إذا كان المبيع عقاراً فلا تغفل عن تكليف البائع بإفراغه.

تاسعاً: كن شديدي الحرص في صياغة نص البطلان ولا تتنازل عن حقوقك حيال ذلك.

عاشراً: على الطرفان أن يراجعا بنود العقد بشكل دقيق وألا يغفلا عن التوقيع على كل ورقة من أوراق العقد.

الحادي عشر: قبل الإقدام على التعاقد اطلع على أوراق الملكية الخاصة بالمبيع الموجودة لدى البائع.

الثاني عشر: على الطرفان الاطلاع على الأوراق الثبوتية الخاصة بهما والتأكد من صلاحيتها وأهليتهما القانونية لإبرام العقد.

ثامناً: أهم المصطلحات:

الأطراف: هم البائع -الطرف الأول- والمشتري -الطرف الثاني- وإن تعددوا.

الإفراغ: هو نقل الملكية العقارية من البائع للمشتري بتوثيق ذلك بكتابة العدل[11].

الإحياء: طريقة من طرق تملك الأراضي عن طريق الغرس فيها أو البناء عليها.

الاستحكام: هو طلب صك بإثبات تملك عقار عن كريق المحكمة.

الملك على الشيوع: هي ملكية اثنان أو أكثر لشيء غير مفرزة حصة كل منهم فيها[12]، فكلا منهم يكون مالكا في كل ذرة في الشيء المملوك بنسبة حصته.

فسخ العقد: هو طلب إنهاء العقد بالإرادة المنفردة لتقاعس أحد الأطراف عن أداء التزاماته، ويترتب على الفسخ رجوع المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.

البطلان: البطلان قد يكون مطلق ويحدث بتخلف ركن من أركان العقد ويعد معه العقد كأن لم يكن، وقد يكون نسبي بنشوب عيب في ركن الرضا.

البيع بالتقسيط: هو نوع من أنواع البيوع حيث تكون فيه الملكية معلقة على شرط واقف وفاسخ في نفس الوقت؛ فامتلاك المشتري للمبيع مبني على شرط واقف وهو الوفاء بالأقساط في الميعاد[13]، وعلى الصعيد الآخر استبقاء البائع على الملكية تكون معلقة على شرط فاسخ وهو تخلف المشتري عن سداد الأقساط.

تاسعاً: كيفية كتابة هذا العقد:

أولاً عنوان الاتفاق: ويكتب في أعلى منتصف الورقة “عقد تمليك” أو “عقد بيع”

ثانياً: يتم تحديد تاريخ ويوم الاتفاق، وتعريف طرفي العقد بشكل لا يدع أي مجال للبس على الوجه التالي:

الطرف الأول: …اسمه…    رقم الهوية الوطنية:……………. الجنسية:…………. محل الإقامة:……

(ويشار إليه بالبائع)

الطرف الثاني: …اسمه…    رقم الهوية الوطنية:……………. الجنسية:…………. محل الإقامة:……

(ويشار إليه بالمشتري)

*ويجوز تعدد الأفراد داخل الطرف الواحد.

بعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية للتعاقد والتصرف؛ فقد اتفقوا على الآتي:

ثالثاً التمهيد:

تواصل معنا لنقوم بصياغة التمهيد بطريقة صحيحة.

البند الأول يذكر فيه محتويات العقد:

وهي الأوراق الأخرى مرفقة بالعقد؛ من سندات ملكية البائع وصور هندسية للمبيع، وصور الأوراق الثبوتية الخاصة بالطرفين، وصورة من السجل التجاري إن كان البائع أو المشتري شركة…إلخ.

البند الثاني التعريفات:

تواصل معنا لنقوم بصياغة بند التعريفات بطريقة صحيحة.

البند الثالث موضوع العقد:

تواصل معنا لنقوم بصياغة موضوع العقد بطريقة صحيحة.

البند الرابع الثمن:

تواصل معنا لنقوم بصياغة بند الثمن بطريقة صحيحة.

البند الخامس بند التشطيبات:

البند السادس بند ضمان التشطيبات: 

البند السابع

البند السابع أحوال الفسخ:

البند الثامن

البند الثامن طبيعة العقد: تواصل معنا لنقوم بصياغة طبيعة العقد بطريقة صحيحة.

البند التاسع تحديد المحكمة المختصة بحكم موضوع النزاع.

البند العاشر: تواصل معنا لنقوم بصياغة خاتمة العقد بطريقة صحيحة. 

الحادي عشر: أسئلة شائعة عن هذا العقد:

  • قمت بإبرام عقد بيع مع آخر لا يملك صك تملك وشرط عليّ البائع في العقد بعدم الرجوع، فهل يحق لي فسخ العقد؟

بادئ ذي بدء إن البيع لا يصح إلا ممن يملك المبيع أو ممن وكله في ذلك، فإن باع أحدهم ملك غيره يجوز للمشتري الرجوع عليه بفسخ العقد ولو شرط البائع على المشتري عدم الرجوع في العقد ذلك لبطلان الشرط نفسه، دليل ذلك عن الرسول (ص) ” ما بالُ أقوامٍ يشترطون شروطًا ليست في كتابِ اللهِ؟ من اشترطَ َشرطًا ليس في كتابِ اللهِ فهو باطلٌ، وإن كانَ مائةَ شرطٍ، كتابُ اللهِ أحقُ وشرطُ اللهِ أوثقُ”.

  • ما حكم شرائي لعقار ملكه البائع بالإحياء[14]، ولكن بدون صك؟

نظام الأحياء هو نظام مشروع قانونا لتملك الأراضي فمن باع لك عقار تملكه بالإحياء وتمت به إجراءات الاستحكام؛ كان مالكاً شرعياً للمبيع لقوله (ص) ” مَنْ عَمَّرَ أَرْضًا لَيْسَتْ لِأَحَدٍ، فَهُوَ أَحَقُّ بِهَا”، ولقوله (ص) ” من أحيا أرضاً ميتة فهي له”.

وإذا قمت بشراء العقار دون معرفة وقت إحياؤه؛ أولاً توجه إلى الجهة المختصة طالباً الحصول على الصك، فإن قوبلت بالرفض؛ يكون لك الحق في فسخ العقد.

ويلاحظ أنه بموجب الأمر الملكي رقم (أ/218) 25-3-1441هـ والأمر الملكي رقم (56708) 17-10-1441 هـ

تم نقل لاختصاص من التملك بطريق الإحياء من المحاكم العامة -عن طريق الاستحكام[15]– إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة[16].

  • هل شراء الأرض بموجب عقد بيع دون توثيق نظامي يبطل العقد؟

الصك النظامي هو موثق للملكية لا ينشئها؛ فيعترف النظام بوجود أملاك لا صكوك لها طبقاً للمادة 234 نظام المرافعات الشرعية التي تدور حول “الفصل في خصومة على عقار ليس له صك استحكام مسجل”[17].

  • ما مدى مشروعية البيع بالتقسيط وكيف أقدم عليه؟

البيع بالتقسيط نوع من البيوع الآجلة وهو صحيح شرعاً ونظاماً[18]، وإذا أقدمت على هذا النوع من أنواع البيوع عليك أن تنتبه للآتي:

  • تحديد مقدار الثمن الإجمالي وما يدفع منه مقدماً.
  • تحديد قيم ومواعيد سداد الأقساط وعددها، بشكل لا يدعو أي مجال للشك.
  • تحديد شروط الوفاء بالثمن.
  • لا نحبذ تقديم المشتري لرهن أو كفالة في هذا النوع من أنواع البيوع؛ حيث إن البائع له حق امتياز على الشيء المبيع إن لم يستوف كامل الثمن[19].
  • على البائع أن يكون شديد الحرص في تلقيه للأقساط فلا يتلقى قسط لاحق على قسط سابق؛ فمخالصة آخر قسط تعتبر مخالصة لكل الأقساط السابقة عليه -ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك-.
  • مباشرة هذا النشاط على سبيل الاحتراف يكون طبقا للإطار الذي رسمته المادة التاسعة من نظام البيع بالتقسيط.
  • هل يجوز ليّ التصرف في الحق الثابت ليّ بموجب الإرث على الرغم من عدم قيد هذا الحق؟

نعم يجوز، كل ما هنالك أنه لا يجوز لك أن تقوم بقيد التصرف الذي أبرمته بخصوص ذات العين إلا بعد قيد الحق الثابت من الإرث؛ فالملكية تثبت للوارث رغم عدم القيام بالقيد. فضلًا عن أن ملكية الشيء تنتقل من المورث للورثة بمجرد الوفاة.

ذلك بموجب حكم المادة 38 من نظام التسجيل العيني للعقار الذي ينص على: “يجب قيد الحق الثابت بالإرث إذا اشتمل على حقوق عينية عقارية. وإلى أن يتم هذا القيد لا يجوز قيد أي تصرف يصدر من الوارث بشأن حق من هذه الحقوق”.

  • قمت باستئجار ارض وأبرمت اتفاق وعد بالتعاقد بأن يلتزم المالك ببيع الأرض لي متى رغبت طوال مدة الإيجار، هل هذا الاتفاق جائز؟

هذه واقعة اقتران عقد الإيجار بوعد بالتعاقد، والوعد هنا مقرونا بسبب وهو إبداء الرغبة في شراء العين المؤجرة وطبقا للشرع فهذا الوعد ملزم لصاحبه متى تحقق السبب؛ ذلك لقوله تعالى “يا أيها الذين آمنوا أوفوا بالعقود…” وقوله تعالى “وأوفوا بالعهد إن العهد كان مسؤولاً” وقوله تعالى “يا أيها الذين آمنوا لم تقولوا ما لا تفعلون” … إلى آخره من الآيات، بالإضافة إلى اتفاق غالبية الفقهاء على وجوب الوفاء بالوعد خاصة إذا كان مقروناً بسبب[20].

الثاني عشر: أثناء صياغتك للعقد من الأفضل أن تقوم بعنونة كل بند من بنوده، فالصياغة المحكمة الواضحة تلقي من على عاتق المتعاقدان مشقة اللجوء للقضاء لتفسير العقد.

الثاني عشر: طلب مساعدتنا:

في توقيعك على عقد ما إشراك بتحمل الالتزامات الناجمة عن عنه؛ فالعقد شريعة المتعاقدين لقوله تعالى “يا أيها الذين أمنوا اوفوا بالعقود”، واستعانتك بمتخصص يجنبك مغبة الوقوع في أي شرك أثناء التعاقد ويكون ممثلا ومدافعاً عن حقوقك وحريصاً على أداء الطرف الثاني لالتزاماته، فيحقق لك عنصر الأمان والارتياح أثناء التعاقد، لاسيما إن الصياغة المحكمة خلال متخصص تعبر بشكل واضح عمّا انصرفت إليه إرادة المتعاقدان وتدرأ أي انحراف في تفسير ما اتجهت إليه إرادة المتعاقدين؛ فتجنبنا مشقة اللجوء للقضاء والتحايل في تفسير العقد.

ونحن مكتب حماة الحق نقدم مجموعة من الخدمات الموثوقة رفيعة المستوى بصياغة العقود؛ فيتمتع مكتبنا بنخبة من المتخصصين القادرين على توجيه النصح والإرشاد والصياغة المحكمة للتعاقد.

إعداد: المحامي معتز بالله

([1]) وهو حق الملكية. دكتور ياسر أحمد كامل الصيرفي، المدخل لدراسة القانون الجزء الثاني نظرية الحق، مطبعة العمرانية للاوفست الجيزة.

([2]) وتتيح المملكة للمتعاملين خدمة الإفراغ الإلكتروني خلال منصة ناجز https://www.najiz.sa/applications/landing Accessed on 7/9/2021.

للحصول على الخدمة يوجد العديد من الشروط واجب استيفائها كالشروط العامة أو تلك الخاصة بالعقار أو الخاصة بالأطراف… الخ.

([3]) https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/France.PDF Accessed on 7/9/2021.

([4]) القانون المدني المصري.

([5]) من الرضا والمحل والسبب.

([6]) دكتور/ عمر مؤمن العقود المسماة – الجزء الأول -عقد البيع والمقايضة، مطبعة أكتوبر الهندسية، ص36.

([7]) أي تحتاج لإجراء شكلي لإبرامها وإلا أصبحت باطلة.

([8]) لمزيد من المعلومات https://wafi.housing.gov.sa/ar/regulation/1714  Accessed on 7/9/2021

([9]) البطلان المطلق يتحقق بالانعدام الكلي لركن من أركان العقد، اما البطلان النسبي يتحقق بنشوب عيب في الرضا؛ أي تحقق ركن الرضا لكن بشكل معيب مثل إبرام العقد مع قاصر.

([10]) حيث تنتقل الملكية في المنقول بالقبض والعقار بالإفراغ.

([11]) وحالياً خلال خدمة الإفراغ العقاري الإلكترونية خلال منصة ناجز https://www.najiz.sa/applications/landing/service/7baf7ecd-ecce-4658-9a53-c730f7765edb  Accessed on 7/9/2021

([12]) م 834 مدني مصري في تعريف الملكية على الشيوع

([13]) حال الوفاء بجميع الأقساط تنتقل الملكية للمشتري بأثر راجعي راجع إلى تاريخ إبرام العقد.

([14]) نظام لإحياء هو كنظام التملك بوضع اليد أو الحيازة؛ ويقصد به: قيام شخص بإحياء أرض عن طريق الزراعة أو البناء بشرط ألا تكون مملوكة لأحد، فمن طرق التملك المعترف بها شرعاً ونظاماً هي إحياء الموات.

([15]) انظر نظام المرافعات الشرعية الفصل الثالث عشر من الباب الثالث عشر باب الاستحكام.

([16]) https://www.spga.gov.sa/ar/%D8%A7%D9%84%D8%A3%D9%86%D8%B8%D9%85%D8%A9-%D9%88%D8%A7%D9%84%D9%84%D9%88%D8%A7%D8%A6%D8%AD/ Accessed on 8/9/2021

([17]) https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/f0eaae46-9f84-40ee-815e-a9a700f268b3/1 Accessed on 8/9/2021

([18]) نظام البيع بالتقسيط https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/a69f265e-a674-4748-955f-a9a700f1b145/1  Accessed on 8/9/2021

([19]) الدكتور ياسر أحمد كامل الصيرفي، المدخل لدراسة القانون الجزء الثاني نظرية الحق، مطبعة العمرانية للاوفست الجيزة، ص80.