عقد الإيجار الإلكتروني في السعودية

القانون الوضعي دائما في تطور مستمر وتعديلات متتالية، وهذا لكي يتناسب مع تطور البشر حضاريا، فنتيجة للتطور الحضاري البشري دائما ما تتطور النظم التي تحكم البشرية، فعقود الإيجار لم تكن موجودة قديما، نتيجة للتطور ظهرت عقود الإيجار، فعقد الإيجار من أهم العقود المدنية المتداولة، فعقد الإيجار يتيح للمؤجر أو صاحب رأس المال استغلال عقاره، وتتيح للمؤجر الانتفاع من العين المؤجرة لتلبية احتياجاته، ورغباته، مقابل مبلغ مالي يدفعه للمؤجر، ونظرا لما تشهده المملكة من تطور فقد تم استحداث توثيق عقد الإيجار بطريقة إلكترونية، وفي مقالنا هذا  نتناول عقد الإيجار في هذا المقال ، وأهم شروط عقد الإيجار وبنوده، والمحاذير التي يجب العلم بها.

تعريف عقد الإيجار

التعريف اللغوي

الإيجار لغة: أجر، يؤجر، تأجير، أجر

الأجر: هي ثواب العمل، سواء كان الثواب دنيويا أو في الآخرة. ويستخدم لفظ الأجرة أو الأجر فيما يعود بالنفع دون الضرر، وهذا بخلاف الجزاء الذي يمكن استخدامه فيما يعود بالنفع أو الضرر.

الإيجار أو التأجير: تطلق على بيع المنفعة من الشيْ.

يؤجر أو استئجار: هو طلب الشيْ بالأجر أو الأجرة.

التعريف الفقهي أو تعريف الشريعة الإسلامية

تعريف المذهب الحنبلي

“عقد على منفعة مباحة معلومة من عين معينة أو موصوفة في الذمة مدة معلومة ”

تعريف المذهب الحنفي

“عقد على المنافع بعوض هو مال، أي بيع نفع مقوم جنسا وقدرا بعوض مالي”

تعريف المذهب المالكي

“دفع ما يصح أن يكون ثما في مقابلة عمل أو غلة تتقوم قدر على تسليمها”

تعريف المذهب الشافعي

“العقد على المنافع بعوض وهو مال، أو تمليك منفعة بعوض”

التعريف الاصطلاحي

لم يتطرق المشرع السعودي لوضع تعريف محدد أو واضح لعقد الإيجار في القانون السعودي، بل إن القانون السعودي أو المشرع السعودي يستخدم تعريف عقد الإيجار الوارد في الشريعة الإسلامية والمذاهب الفقهية الأربعة، وخاصة تعريفه بالمذهب الحنبلي وهذا باعتباره مذهب الدولة.

  • وعموما يمكن تعريف عقد الإيجار بانه عقد يلتزم المؤجر بتمليك المستأجر المنفعة من العين المؤجرة بمقابل أو بدل الأجر أو الأجرة التي يلتزم بها المستأجر اتجاه المؤجر.

شرعية عقد الإيجار

اتفق جمهور الفقهاء على مشروعية عقد الإيجار واستندوا في ذلك إلي:

الدليل من القرآن

قوله تعالي: ” قَالَتْ إِحْدَاهُمَا يَا أَبَتِ اسْتَأْجِرْهُ ۖ إِنَّ خَيْرَ مَنِ اسْتَأْجَرْتَ الْقَوِيُّ الْأَمِينُ” (القصص)

وقوله تعالي: ” فَمَا اسْتَمْتَعْتُمْ بِهِ مِنْهُنَّ فَآتُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ فَرِيضَةً” (النساء)

وقوله تعالي: ” ۚ فَإِنْ أَرْضَعْنَ لَكُمْ فَآتُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ ۖ ” (الطلاق)

الدليل من السنة

قوله صلى الله عليه وسلم: “أعطوا الأجير أجره قبل أن يجف عرقه”

قوله علية أفضل الصلوات والسلام: “من استأجر أجيراً فليعلمه أجره”

الدليل من الفقه:

اتفق جمهور الفقهاء على جواز الإيجار، واتفقوا على تعريف أو معني عقد الإيجار، اختلفوا فقط في الصيغة المستخدمة للتعرف، أو في صياغة تعريف عقد الإيجار وهو عقد يرد على المنفعة من الشيْ المؤجر وبمقابل أجر ولمدة محددة معينة.

وأركان عقد الإيجار عند جمهور الفقهاء:

العاقدين (مؤجر ومستأجر):

فيجب أن يتمتع العاقدين بالأهلية للقيام بعقد الإيجار من مؤجر ومستأجر، فلا يصح الإيجار الواقع إذا كان أحد العاقدين فاقدا للأهلية أو ناقص الأهلية التي تؤهله للقيام بالعقد.

الصيغة (الإيجاب والقبول):

يجب أن يتوفر صيغة الإيجاب والقبول في عقد الإيجار لصحة عقد الإيجار فيجب أن يتقابل كل من الإيجاب والقبول من العاقدين والرضا من كل العاقدين لصحة العقد.

أهمية عقد الإيجار:

يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود المدنية الموجودة بالقانون، وبالتالي فعقد الإيجار يعد من أكثر العقود أهمية من الناحية الاقتصادية والاجتماعية والقانونية.

أهمية عقد الإيجار من الناحية الاجتماعية

تظهر أهمية عقد الإيجار من الناحية الاجتماعية حيث إنه يربط بين طائفتين كبيرتين، هما طائفة الملاك أو المؤجرين وطائفة المنتفعين أي المستأجرين، وقد شرح ابن قدامة في كتابه المغني أهمية الرابطة الاجتماعية التي تنشأ نتيجة عقد الإيجار بين طائفة المؤجرين والمستأجرين في قوله ” ولا يخفى ما بالناس من الحاجة إلى ذلك – الإجارة – فإنه ليس لكل أحد دار يملِكها، ولا يقدر كل مسافر على بعير أو دابة يملِكها، ولا يلزم أصحابَ الأملاك إسكانُهم وحملُهم تطوعًا.. فلا بد من الإجارة”، وكما أنه يلاحظ الزيادة العددية الكبيرة في طائفة المستأجرين عن طائفة المؤجرين لأدركنا الأهمية الكبيرة لعقد الإيجار.

أهمية عقد الإيجار من الناحية الاقتصادية

تظهر أهمية عقد الإيجار من الناحية الاقتصادية من حيث إشباع الاحتياجات المتعددة للسوق ومساهمته من ناحية الاستثمار والاقتصاد، فمن حيث الإشباع للاحتياجات المختلفة لسوق العمل فعقد الإيجار يساعد كل من المؤجر والمستأجر في سوق العمل ومساعدتهم في الاستثمار. فالمستأجر يساعده من حيث استثمار أمواله فإذا الانتفاع من عين معينة وليست في متناول يده ولا يرغب في شرائها مثلا أو لا يقدر على شرائها فيمكنه عقد الإيجار من ذلك، ومن ناحية المؤجر فيمكنه من الاستفادة من أملاكه الخاصة دون حاجته لبيعها، وهنا تظهر أهمية عقد الإيجار من الناحية الاقتصادية حيث انه يساهم في سوق العمل والاستثمار ومساهمة عقد الإيجار كل من المؤجر والمستأجر باستثمار أموالهم بطرق مختلفة والطريقة التي يرغب بها.

أهمية عقد الإيجار من الناحية القانونية

تظهر أهمية عقد الإيجار من الناحية القانونية حيث ان المشرع الحديث قد واجه العديد من المشكلات بسبب الخلافات والمشاكل التي تحدث بسبب الإيجار بين كل من المؤجر والمستأجر، وبسبب هذه الخلافات والمشاكل التي واجهها المشرع الحديث فكان لابد تدخله لحل هذه الخلافات بقدر من المسؤولية، فكان لابد من تنظيم عقد الإيجار والأحكام المترتبة عليه مع مراعاة النظم الاجتماعية والاقتصادية عند تنظيم الأحكام الخاصة بعقد الإيجار.

لماذا نحتاج إلى كتابة عقد الإيجار

خصائص عقد الإيجار

لعقد الإيجار العديد من الخصائص التي تميزه كعقد من العقود المدنية فهو عقد من العقود المسماة، والملزمة لجانبين أطراف التعاقد، كما إن عقد الإيجار من العقود محددة المدة، وهو عقد إدارة.

عقد مسمي

عقد الإيجار من العقود المسماة فهو يعبر عن علاقة إيجارية والتي تتواجد منذ قديم الزمن والتي نظمها القانون الحديث ونظم أحكام هذه العلاقة تحت مسمي عقد الإيجار.

عقد رضائي

عقد الإيجار من العقود الرضائية والتي يشترط رضا كل من طرفي العقد لنشأة العقد وصحته فلا يصح عقد الإيجار إلا بتراضي أطرافه.

عقد ملزم لجانبين

عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين حيث إنه ينشأ التزامات متقابلة على كل من أطراف العقد، فعقد الإيجار يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من العين المؤجرة، كما إنه يلزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر.

عقد معاوضة

عقد الإيجار من عقود المعاوضة حيث إنه نتيجة للالتزامات التي تنشأ نتيجة لعقد الإيجار فهو عقد معاوضة حيث إنه نتيجة لمنفعة المستأجر من العين المؤجرة يقوم بدفع الأجرة للمستأجر.

عقد إدارة

عقد الإيجار عقد من عقود الإدارة حيث إنه يمكن المستأجر من إدارة العين المنتفع بها، وتقع تحت إدارته، ويجب على المؤجر أن يمكن المستأجر من إدارة هذه العين محل العقد، كما إن عقد الإيجار لا يرد على الأشياء القابلة للاستهلاك أو الفناء.

عقد محدد المدة

من خصائص عقد الإيجار أنه عقد محدد المدة، حيث إنه يرد على إيجار عين مثلا لمدة زمنية محددة تبعا لعقد الإيجار، والعلاقة الإيجارية بين أطراف العقد محددة بالمدة المحددة في العقد.

لماذا يجب كتابة عقد الإيجار

تظهر أهمية كتابة عقد الإيجار من خصائص عقد الإيجار، فخصائص عقد الإيجار هي التي تحدد أهمية كتابة عقد الإيجار أو أهمية إفراغ رغبة أطراف العقد في صورة عقد كتابي، فبناء على كتابة عقد الإيجار يتم تحديد الإحكام الخاصة بعقد الإيجار، أو أنه بناء على عقد الإيجار يتم شرح أو وصف العلاقة الإيجارية بشكل مفصل وموضح وملزم لكل من الطرفين، وتوضيح التزامات كل من الأطراف.

فعقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين والتي بناء على العقد يتم تحديد كل من التزامات كل من أطراف العقد، وتحديد المدة التي يسرى خلالها العقد أي تحديد مدة الإيجار وتحديد أيضا الأجرة المستحقة عن هذه المدة، كما أن الكتابة مهمة للإثبات فهي الوسيلة التي سيستخدمها أي من طرفي العقد عند تغاضي الطرف الآخر عن القيام بالتزامه الناتج عن عقد الإيجار لإثبات حقه والمطالبة به.

ما الذي سيحدث إذا لم تتم كتابة عقد الإيجار

كما قلنا سابقا ان الكتابة هي الوسيلة التي سيستخدمها أحد طرفي العقد للمطالبة بحقه من الطرف الآخر عند تغاضي الطرف الآخر عن القيام بالتزامه اتجاه الطرف المطالب بالوفاء به، فاذ لم يتم إفراغ العقد في شكل كتابي سيواجه من يطالب الطرف الآخر بالوفاء بالتزامه صعوبة في إثبات حقه وصعوبة في إثبات تغاضي الطرف الآخر عن القيام بالتزامه، ولهذا تظهر أهمية الكتابة لإثبات كل من حقوق طرفي العقد.

نصائح مهمة عند كتابة عقد الإيجار

هنالك العديد من الأمور الهامة التي يجب مراعاتها عند كتابة عقد الإيجار، وهذه الأمور التي يجب مراعاتها عند كتابة عقد الإيجار يجب مراعاتها من كل من طرفي العقد ضمانا لحقوق كل من الطرفي.

العين المؤجرة

يجب تخصيص العين محل الإيجار في عقد الإيجار بشكل تفصيلي، وتحديد الحالة التي كانت عليها عند كتابة العقد أو عند استلامها لتمكين من الانتفاع منها.

مدة الإيجار

يجب تحديد مدة الإيجار أو مدة سريان عقد الإيجار في العقد بتواريخ ومواعيد محددة وواضحة

الأجرة

يجب تحديد الأجر الذي سيتقاضاه المؤجر من المستأجر نتيجة لعقد الإيجار، وقيمة الأجر وكيفية سداد الأجر والدفعات التي سيتم دفعها والمدد المحددة لذلك.

بنود وأحكام العقد

يجب التأكد من أن بنود وأحكام العقد تتوافق مع ما اتفق عليه كل من أطراف العقد ولا يوجد ما يخالف الاتفاق.

أهم التحذيرات عند كتابة عقد الإيجار

هنالك العديد من الأمور التي يجب الحظر منها عند كتابة عقد الإيجار حفاظا على حقوق كل من الطرفي

  • فمثلا بند كبند إنهاء التعاقد يجب الحظر منه فشروط العامة لإنهاء العقد كشريعة المقاول التي تمكن المؤجر من إنهاء العقد إذ اثبت اتجاه المستأجر لاستغلالها أو في حالة استغلال المستأجر للعين المؤجرة لغرض غير المحدد والمذكور في عقد الإيجار والشروط التي يمكن أن يتفق عليها كل من طرفي العقد لإنهاء العقد.
  • كما أن وزارة الإسكان بالمملكة العربية السعودية قامت بتحديد بعض الحالات التي يمكن إلغاء عقد الإيجار تبعا لها أو بناء عليها:
  1. إذا صدر حكم قضائي للمؤجر الذي أخل المسكن.
  2. بمجرد إثبات أن العقار معرض لخطر السقوط، يجب إخلاءه فورًا لحماية حياة السكان.
  3. بمجرد أن يتفق الطرفان على أن المؤجر والمستأجر يوافقان على إنهاء العقد في وقت ما أو في ظل شروط معينة.
  4. إذا كانت الدولة تمتلك العقار المؤجر، ولا يحق للفرد استخدام العقار بسبب ملكية الدولة للعقار.
  • ذكر الحالة التي عليها العين المؤجرة وتحديد بند الصيانة والمختص بدفع مصروفات الصيانة.

أهم المصطلحات المستخدمة في عقد الإيجار السعودي

العقار

تستخدم عادة للتعبير عن العين المؤجرة، ويقصد بها كل مال غير منقول.

حق الانتفاع

يقصد بها الانتفاع من العين محل العقد بمقابل يتم دفعة عن طريق تسديد دفعات شهرية أو سنوية.

البيان العقاري

هو البيان الذي يقدمه صاحب العين أو المؤجر للمستأجر لإثبات ملكيته لها.

إجمالي قيمة العقد

المقصود بإجمال قيمة العقد هو مجموع المبالغ التي سيتم دفعها طوال فترة العقد بمعنى مقدار الدفعة لمدة السداد مضروباً بعدد مدد السداد.

الصيانة الدورية

الصيانة الدورية هي أعمال صيانة تحتاجها العين المؤجرة حتى يستمر انتفاع المستأجر منها بالشكل المعهود.

أجرة الصيانة

المقصود بأجرة الصيانة هو تحديد المبلغ المقرر دفعه بشكل دوري لأجرة الصيانة المشتركة (في حال وجود صيانة مشتركة.

كيفية كتابة عقد الإيجار السعودي

عنوان العقد

عقد إيجار (عقد إيجار، يرد مسمي عقد الإيجار عند تمكين أحد الأطراف الطرف الآخر من العقد للانتفاع من العين المملوكة له مقابل أجر يدفع له).

أطراف العقد

يجب أن يتم التعريف بأطراف عقد الإيجار المؤجر والمستأجر بشكل تفصيلي، وتعريف عن بياناتهم تفصيلا، وفي حالة وجود ممثل للمستأجر يتم توضيح هذا التمثيل بالعقد، كما يتم توضيح البيانات الخاصة بالممثل تفصيلا.

موضوع العقد

يجب التعريف بعقد الإيجار، ومكان إبرام العقد، وتاريخ إبرامه، وذكر كافة التفاصيل والمعلومات الخاصة بالعين محل العقد، وذكر كافة المعلومات والتفاصيل الخاصة بها.

بنود وأحكام العقد

يذكر كافة البنود الخاصة بالعقد، والعين محل التعاقد، وكيفية التعاقد، والأجر المدفوع مقابل الانتفاع من العين، وكيفية سداده، وعدد دفعات السداد، وكافة البنود والشروط الخاصة بعقد الإيجار والتي اتفق عليها طرفي العقد.

التزامات المؤجر

يذكر في هذا البند كافة الالتزامات التي يلتزم بها المؤجر اتجاه المستأجر كتسليمه العين محل الإيجار، وتمكينه من الإدارة، كما انه يعتبر كبند الحقوق التي يتمتع بها المستأجر.

التزامات المستأجر

يذكر في هذا البند كافة الالتزامات التي يلتزم بها المستأجر اتجاه المؤجر، كالمحافظة على العين محل الإيجار، وتسديد الإيجار في المواعيد المحددة لذلك، والحفاظ على العين محل العقد، وأيضا يعد هذا البند بمثابة الحقوق التي يتمتع بها المؤجر نتيجة للعقد اتجاه المستأجر.

مدة العقد

يتم تحديد مدة سريان عقد الإيجار، وإمكانية تجديد عقد الإيجار بعد انتهاء العقد.

إيجار والتوقيع الإلكتروني

منصة إيجار

إيجار هي منصة أو شبكة إلكترونية متكاملة منشأة من قبل الحكومة السعودية ضمن خطة التحويل الرقمي، بهدف تنظيم وترتيب قطاع الإيجار في المملكة العربية السعودية، تهدف إلى تقديم مجموعة من الحلول الإلكترونية التي تسهم في حفظ وتطوير النظام الإيجاري في المملكة العربية السعودية وحفظ حقوق كل من المؤجر والمستأجر، وبالتالي تطور قطاع الإيجار وزيادة الاستثمار به.

فهي تعمل على حفظ حقوق أطراف العملية الإيجارية من خلال عقود إلكترونية معتمدة من وزارة العدل، توثق وتسجل هذه العقود وبيانات العين محل الإيجار على الشبكة الإلكترونية إيجار ويتم تفعيلها واستخدامها كسندات تنفيذية.

التوقيع الإلكتروني

من ضمن الخطة التي تتبعها الحكومة الخاصة بالمملكة العربية السعودية وأيضا مع ظهور يروس كرونا والحجر المنزلي ظهرت فكرة التوقيع الإلكتروني وأهمية التوقيع الإلكتروني، فكما ساوى النظام الخاص بالمملكة العربية السعودية في القبول بالوثائق الإلكترونية للإثبات كما الورقية ،فقد ساوى بين التوقيع الخطى والتوقيع الإلكتروني فيقبل بالتوقيع الإلكتروني كتعبير عن الإيجاب والقبول، ويعد العقد الذي وقع عليه إلكترونيا منتجا لكل آثاره كما التوقيع الخطي ، فالتوقيع الإلكتروني  صحيح ويعد العقد الموقع عليه إلكترونيا صحيح ومنتج لكل إثاره القانونية.

الأسئلة الشائعة بخصوص عقد الإيجار

من الشخص المسؤول عن الصيانة هل هو المؤجر أو المستأجر؟

يتضمن عقد إيجار الموحد إلزام المؤجر بدفع نفقات الصيانة الدورية اللازمة للحفاظ على الوحدة الإيجارية كما يلتزم بمسؤوليته أثناء مدة الإيجار عن أعمال صيانة العقار المتعلقة بما يؤثر على سلامة المبنى أو ما كان سببه غير ظاهر للمستأجر. كما ينص العقد على أن يلتزم المؤجر بصيانة الأجزاء المشتركة التابعة للعقار المشتمل على وحدات الإيجار المؤجرة من حيث النظافة وصلاحية الاستعمال والانتفاع. وفي المقابل نص العقد على أن يلتزم المستأجر بالمحافظة على الأجزاء المشتركة التابعة للعقار المشتمل على الوحدات الإيجارية المؤجرة وأن يتم استخدامها استخداماً صالحاً.

إذا كان المؤجر لا يقوم بأعمال الصيانة الخاصة به، مثل تسرب المياه عبر الأسقف وتصدعات الجدران كيف يتم إلزامه؟

يحق للمستأجر رفع دعوى قضائية على المؤجر وتقدير الضرر الذي لحق به.

ما المقصود بالعقد الموحد؟

يعتبر العقد الموحد بمثابة سند تنفيذي ملزم قابل للتنفيذ أمام الجهات القضائية والتنفيذية كوزارة العدل. كما أن تطبيق “العقد الموحد” من أهم الأسباب التي ستحفز المطورين العقاريين على زيادة الاستثمار بالقطاع، وتوفير وحدات سكنية بجودة عالية، مما سيساهم في تنظيم قطاع الإيجار العقاري والحد من المنازعات بين الأطراف المعنية بعقد الإيجار.
وقد تم ربط العقد الموحد إلكترونياً من خلال شبكة إيجار بعدد من الجهات والخدمات الحكومية الأخرى مثل: مركز المعلومات الوطني ووزارة التجارة والاستثمار ووزارة العدل والبريد السعودي. كما يتم العمل حالياً على الربط بعدد من الجهات الأخرى.

هل الالتزام ببنود العقد الموحد إلزامي أم اختياري؟

يحتوي العقد بنوداً إلزامية يتوجب الأخذ بها، وأخرى اختيارية يترك أمر تفعيلها لموافقة الأطراف المتعاقدة، أما العمل بالعقد الموحد، فهو إلزامي بناء على قرار مجلس الوزراء رقم 405 وتاريخ 1437/9/22 هـ.

  • وبالنهاية يجب أن تستعين بمحامي متخصص عند كتابة عقد الإيجار الخاص بك، وذلك لحفظ حقوقك ولكي تعلم وتحدد واجباتك والتزاماتك المترتبة على عقد الإيجار، فحتي لو انه يتم استخدام نموذج العقد الموحد في عقود الإيجار تبعا للنظام القانوني المتبع في المملكة العربية السعودية إلا أنه هنالك العديد من البنود التي يمكن تعديلها داخل هذا العقد، ولهذا وللمحافظة على حقوقك يسعدنا أن نساعدك في كتابة عقد الإيجار الخاص بك ….. فلا تتردد بالتواصل معنا.